Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит договор залога приобретаемого за счет этих средств жилья.
Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, а порядок обеспечения возвратности кредита - договором ипотеки жилого помещения, приобретенного на средства кредита.
Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитной организацией на основании заключаемого между ней и физическим лицом (заемщиком) договора об ипотечном кредите и составляемого между указанными сторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счет кредита.
В кредитном договоре стороны предусматривают условия о сумме предоставляемого кредита; о сроке, на который предоставляется кредит; о размере уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом, очередность погашения кредита и процентов по нему, основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему.
В договор об ипотеке стороны включают условия о предмете ипотеки; о цене передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору ипотеки должны гарантировать как кредитной организации, так и заемщику, защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
При этом заемщик должен предоставить документы, подтверждающие, что передаваемое в ипотеку жилье не обременено правами третьих лиц.
В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Заемщик и кредитор подписывают договор, по которому они добровольно и сознательно признают, что будут выполнять договорные обязательства способом, указанным в данном договоре. Заемщик обладает правом выбора желательного для него типа договора из имеющихся стандартных, зная, что условия договора подлежат обязательному исполнению.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1. Предварительная квалификация заемщика.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки.
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
4. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости.
5. Заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья.
6. Заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору ипотеки или по закону.
7. Проведение расчетов с продавцом квартиры.
8. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
Более подробно стандартная процедура выдачи ипотечного кредита выглядит следующим образом.
Заемщик обращается к кредитору с заявлением на получение ипотечного кредита. Кредитор проводит предварительную квалификацию потенциального заемщика и затем приглашает его на более детальное собеседование с целью получения от заемщика официальных документов и справок, подтверждающих его кредитоспособность. Банк проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При условии положительного решения для потенциального заемщика банк рассчитывает сумму кредита и формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения). После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита. Банк уведомляет заемщика в письменном виде о своем решении выдать кредит.
Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Сотрудник банка оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, имеющихся сбережений и стоимости жилья. Во втором случае, потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные накопления, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты жилья (сумма так называемого "первоначального взноса").
Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:
- заключением договора ипотеки приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- заключением трехстороннего "смешанного" договора купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;
- "ипотекой в силу закона", когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли - продажи и формально не требует документального оформления и регистрации договора залога квартиры.
Первые два способа требуют более четкого правового сопровождения и процедурного оформления, подразумевают определенные расходы по регистрации, однако обеспечивают четкое и однозначное оформление и закрепление прав и обязанностей сторон, возникающих в результате залога жилого помещения. Третий способ операционно более прост и не требует расходов на регистрацию договоров ипотеки, но в случае возникновения проблемных ситуаций, связанных как с обязательствами по основному договору, так и с содержанием и страхованием квартиры, а также с выполнением условий, которые могут быть дополнительно соблюдены в договоре ипотеки, отсутствие формально закрепленных договоренностей сторон, а также записей об обременении квартиры, могут повлечь нежелательные последствия.
Заемщик осуществляет оплату стоимости квартиры продавцу по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Банк контролирует процесс расчетов по договору купли-продажи.