Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом - централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В результате в 1990 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в области составила более 88%, а средства населения - лишь 3,2% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
За период реформ 1991 - 1998 г.г. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.
Во-первых, кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. В результате реформ значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля вводимого жилья за счет бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 88%, сократилась примерно до 11%, т.е. в 8 раз. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась в 9,8 раза за период с 1990 по 1998 гг. и достигла 25% от общего годового объема ввода площади жилья.
Во-вторых, в результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.
В настоящее время, после перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилого фонда в Калужской области находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.
В-третьих, из-за сокращающихся бюджетных возможностей резко снизился уровень бесплатного предоставления жилья очередникам на улучшение жилищных условий.
В-четвертых, в результате сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократилось жилищное строительство. Объем ввода нового жилья уменьшился с 581 тыс.кв.м. в 1990 году до 201 тыс. кв. м. в 1998 году. Сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий и организаций.
Следствием произошедших изменений явилась парадоксальная ситуация отсутствия возможностей улучшения жилищных условий для большинства граждан в условиях действующих механизмов рынка жилья.
Рынок жилья оказался не обеспечен кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали возможным приобретение жилья. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Из-за ограниченных бюджетных возможностей внимание государства сосредоточено на проблемах отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
В самом общем виде проблема обеспечения жильем населения в современных условиях формулируется следующим образом - как перейти от строительства жилья практически за счет государства и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
- вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки;
- создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного сектора,
- в конечном итоге - оказать влияние на оживление общего экономического роста.