ПРАВИТЕЛЬСТВО КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2000г. N 4
О концепции ипотечного жилищного кредитования в Калужской области
____________________________________________________
Утратил силу на основании
Постановления Правительства Калужской области от 24.01.03 N 12
____________________________________________________
В целях создания необходимых условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области, в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также в целях реализации федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом", Правительство Калужской области
ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Одобрить концепцию ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (приложение 1).
2. Утвердить план подготовки нормативных правовых актов по реализации концепции ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (приложение 2).
3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на департамент строительства и средств сообщения области (Иванов В.В.).
Губернатор области B.B.Сударенков
Приложение 1
к постановлению Правительства
Калужской области
19.01.2000г. N 4
Концепция
ипотечного жилищного кредитования
в Калужской области
Разработчик: департамент строительства и средств сообщения области
Калуга 2000 год
Введение
В целях реализации поручения Президента Российской Федерации Правительству Российской Федерации от 15 апреля 1999 года N Пр-499 по созданию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации подготовлена "Концепция ипотечного жилищного кредитования в Калужской области" (далее - Концепция), которая, исходя из комплексного подхода к проблеме становления системы жилищного финансирования, повышения доступности жилья для населения, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в этой системе, а также определяет стратегию эффективного участия государства в этом процессе.
В Концепции определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом действующего российского законодательства и социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, чей уровень доходов не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия на рынке жилья, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Таким образом, будет обеспечено взаимное дополнение рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки в форме, не препятствующей их самостоятельному функционированию и развитию.
1. Основные цели и принципы формирования
системы ипотечного кредитования.
1.1 Содержание проблемы в Калужской области.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом - централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. В результате в 1990 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в области составила более 88%, а средства населения - лишь 3,2% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
За период реформ 1991 - 1998 г.г. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.
Во-первых, кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков. В результате реформ значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля вводимого жилья за счет бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 88%, сократилась примерно до 11%, т.е. в 8 раз. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась в 9,8 раза за период с 1990 по 1998 гг. и достигла 25% от общего годового объема ввода площади жилья.
Во-вторых, в результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.
В настоящее время, после перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилого фонда в Калужской области находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.
В-третьих, из-за сокращающихся бюджетных возможностей резко снизился уровень бесплатного предоставления жилья очередникам на улучшение жилищных условий.
В-четвертых, в результате сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократилось жилищное строительство. Объем ввода нового жилья уменьшился с 581 тыс.кв.м. в 1990 году до 201 тыс. кв. м. в 1998 году. Сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий и организаций.
Следствием произошедших изменений явилась парадоксальная ситуация отсутствия возможностей улучшения жилищных условий для большинства граждан в условиях действующих механизмов рынка жилья.
Рынок жилья оказался не обеспечен кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали возможным приобретение жилья. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Из-за ограниченных бюджетных возможностей внимание государства сосредоточено на проблемах отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
В самом общем виде проблема обеспечения жильем населения в современных условиях формулируется следующим образом - как перейти от строительства жилья практически за счет государства и его последующего бесплатного распределения к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит:
- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
- активизировать рынок жилья;
- вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки;
- создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечить развитие строительного сектора,
- в конечном итоге - оказать влияние на оживление общего экономического роста.
1.2 Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании.
Механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы граждан, должен состоять из следующих основных, взаимосвязанных блоков:
1. Создание фонда поддержки жилищного строительства.
2. Разработка экспериментальной федеральной целевой программы "Свой дом" в сельской местности.
3. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения.
4. Кредитование жилищного строительства.
5. Государственная бюджетная поддержка населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).
Кратко представим основные характеристики предлагаемой базовой системы обеспечения доступности жилья.
Фонд поддержки жилищного строительства (далее - Фонд).
Суть в том, что в основе формирования возвратных средств Фонда привлекаются средства в размере до 0,5% ставки налога на имущество предприятий и организаций - части доходов, зачисляемой в областные и местные бюджеты с последующим пополнением его из других бюджетных и внебюджетных источников. Данная инвестиционная программа позволит построить новые жилые дома, включая жилые дома с планировкой малогабаритных квартир, значительно сократить количество жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве, содействовать созданию обменного резервного жилого фонда для стартовых позиций системы ипотечного жилищного кредитования.
Возврат полученных бюджетных средств будет осуществляться в виде денежных средств как за счет продажи квартир в текущих ценах, так и построенными квартирами.
Федеральная экспериментальная целевая программа "Свой дом" в сельской местности.
Данная программа предусматривает организацию эксперимента по строительству в сельской местности индивидуальных жилых домов за счет возвратных федеральных, областных бюджетных и внебюджетных средств, путем использования механизма ипотечного кредитования с учетом разработанной, удобной для граждан системы приема и учета сельскохозяйственной продукции, сдаваемой заемщиками в погашение кредита на индивидуальное жилищное строительство с обеспечением широкой номенклатуры принимаемой продукции, индивидуальных условий производства этой продукции, приемлемости ценовых показателей для производителей, а также поставки этой продукции на реализацию и переработку, что позволит осуществить меры по увеличению объемов производства сельскохозяйственной продукции в крестьянских хозяйствах с целью своевременного погашения кредитов, выделяемых гражданам на индивидуальное жилищное строительство.
Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения.
Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, передаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья. Жилье по своей природе является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для долгосрочных жилищных кредитов на приобретение жилья является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить в полном объеме, поскольку позволяет существенно ускорить приобретение жилья.
В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную роль через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Кредитование жилищного строительства.
В рамках этой составляющей жилищного финансирования предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1 - 1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики - получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а именно - в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.
Строительный кредит выдается застройщику в момент, когда он уже располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья, и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего кредит, в данном случае - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности, уровень риска незавершения строительства в срок и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Такая вероятность определяется особыми факторами, включающими уровень спроса на данный тип построенного жилья, способность застройщика контролировать свои затраты в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Степень этого риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки; доля вложений застройщика может заключаться также в приобретении земли под застройку и других необходимых первоначальных затратах. Риск может быть снижен также, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности приобретения построенных домов или квартир. Строительные кредиты выдаются частями на оплату выполненных этапов работ, при этом банк осуществляет строгий контроль за ходом строительства и графиком финансирования. Такой же порядок финансирования применяется, когда строительный кредит выдается индивидуальному застройщику.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах. Получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья
населением (система целевых адресных субсидий).
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на ипотечный кредит - 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.
Такая субсидия в зависимости от бюджетных возможностей может предоставляться гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий, в размере от 5 до 70% процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от уровня дохода и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий. Для определенных категорий граждан субсидия предоставляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и предприятий.
Кроме того, для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.
1.3 Цели, принципы и задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Значение поиска новых вариантов решения проблемы обеспечения жильем калужских граждан на базе рыночного, а не административно - распределительного подхода для судьбы экономической реформы в России трудно переоценить - проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем калужских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. В рамках предлагаемой Концепции ключевым способом решения жилищной проблемы этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на экономику в целом.
Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны бюджета.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, так и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизма социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
- формирование нормативно - законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
2. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
2.1 Задачи и функции основных участников системы и механизмы взаимодействия.
На рынке ипотечных кредитов действуют следующие основные субъекты:
