МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА, АРХИТЕКТУРЫ И
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ПРИКАЗ
от 16 июня 2004 года № 62

Об утверждении Методического пособия по разработке Правил землепользования и застройки городов и сельских поселений Удмуртской Республики

В целях оказания методологической помощи органам местного самоуправления в Удмуртской Республике и координации деятельности местных органов архитектура и градостроительства по вопросам разработки Правил землепользования и застройки городов и сельских поселений Удмуртской Республики ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить прилагаемое Методическое пособие по разработке правил землепользования и застройки городов и сельских поселений Удмуртской Республики, рекомендованное к утверждению решением коллегии Минстроя УР от 03 июня 2003г. №3.

2. Рекомендовать органам архитектуры и градостроительства городов и районов руководствоваться в своей работе настоящим Методическим пособием.

3. Признать утратившим силу Приказ Госстроя УР от 27.05.1997г. № 43 «Об утверждении Правил застройки населенных пунктов УР».

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ПО РАЗРАБОТКЕ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДОВ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ
УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

г.Ижевск

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее Методическое пособие по разработке Правил землепользования и застройки городов и сельских поселений Удмуртской Республики (далее Пособие) разработано на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации, Закона об общих принципах местного самоуправления, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», и других, действующих законодательных, правовых актов федерального и республиканского уровней, перечень которых приведен в главе 9 настоящего Пособия.

В соответствии с п.1 ст.39 Градостроительного кодекса РФ Правила землепользования и застройки (далее Правила) являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений.

В основе Правил в соответствии с п.2 ст.39 Градостроительного кодекса РФ лежит графический материал - границы территориальных зон различного функционального назначения, и текстовый материал - градостроительные регламенты для каждой из зон. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам и объектам недвижимости.

Порядок разработки Правил, их рассмотрения, внесения в них изменений, информирования населения, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления.

На сегодняшний день некоторые из сведений, которые интересуют потенциальных инвесторов и застройщиков, содержатся в градостроительной документации - генеральном плане, проектах планировки районов, проектах застройки. Эта документация, как правило, у многих городов и райцентров устарела, доступ к ней ограничен, по для проведения рыночных преобразований и утверждения демократических начал в городском управлении крайне важно, чтобы информация была доступна тем, кому она адресована - владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам, и имела юридическую основу, подтвержденную статусом местного нормативно-правового акта. Сегодня основные объемы реализуют частные инвесторы, а их интересуют такие вопросы, как возможность вложения средств в недвижимость, прибыльность проектов, т.е. юридически грамотная информация о том, что можно и чего нельзя делать на конкретных земельных участках в конкретных районах города или населенного пункта. Эта информация должна предоставляться всем заинтересованным в виде отпечатанного массовым тиражом нормативного акта, содержащего подробный перечень видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости применительно к каждой территориальной зоне, обозначенной па карте правового зонирования. При наличии опубликованного списка видов разрешенного использования недвижимости непредвиденные, непрогнозируемые действия, всех участников градостроительной деятельности, становятся просто невозможными.

С принятием органами местного самоуправления Правил повысится результативность действий по реализации генерального плана и поддержанию градостроительной дисциплины.

Правилами прописываются процедуры формирования земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот. Поэтому упрощаются процедуры формирования земельных участков, в частности, долгосрочные права на них могут предоставляться не в конце инвестиционно-строительного процесса, а на стадии согласования документации.

В процессе подготовки настоящего Пособия были изучены плюсы и минусы проекта «Правил застройки для г. Ижевска», разработанного фирмой «ЭНКО», проект «Примерных правил застройки и землепользования», разработанных ЗАО «Удмуртграждаппроект». В 2003 году было проведено в Минстрое УР обсуждение этой темы с участием специалистов Управления архитектуры и градостроительства Минстроя УР и ГУАиГ Администрации г.Ижевска, а также на семинаре - совещании с главными архитекторами городов и районов в п.Ува. В настоящее время в Минстрое УР находится па рассмотрении окончательная редакция проекта Градостроительного кодекса Российской Федерации, где тема правового зонирования и правил застройки освещена очень широко (Кодекс принят в Государственной Думе РФ и нулевом чтении). В проекте Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса» в статье 5 говорится: «При отсутствии генерального плана поселения, городского округа соответствующие органы местного самоуправления разрабатывают и утверждают концепцию правового зонирования в течение трех лет со дня официального опубликования Градостроительного кодекса Российской Федерации». На основании этих концепций можно разрабатывать градостроительную документацию любого уровня, по самое главное, что это на 90 % готовые Правила землепользования и застройки.

В пункте б статьи 24 проекта Градостроительного кодекса России, которая называется «О назначении и составе правил землепользования и застройки» прямо говорится: «При отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства не допускается». Этот пункт вступит в силу через 5 лет после официального опубликования Градостроительного кодекса РФ.

Пособие предусматривает единую для всех городов и населенных мест республики структурную схему и методологию его разработки. В условиях отсутствия такого «образца» па федеральном уровне, в условиях, когда генеральные планы во многом себя исчерпали и не отвечают требованиям сегодняшнего дня, настоящее Пособие поможет Администрациям городов и районов создать свои Правила, учитывающие все местные особенности различных территориальных зон, для более эффективного решения градостроительных задач.

ИЗВЛЕЧЕНИЯ ИЗ ПРОЕКТА НОВОГО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ

Глава 4. Правовое зонирование

Статья 24. Назначение и состав правил землепользовании и застройки

1. Назначение и состав правил землепользования и застройки определяются настоящим Кодексом и в соответствии с ним - законодательством о градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельное законодательство регулирует вопросы о назначении и составе правил землепользования и застройки в тон мере, в которой эти вопросы не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Порядок подготовки, согласования, публичных слушаний, принятия, применения правил землепользования и застройки, а также внесения в них изменений и дополнении устанавливается настоящим Кодексом и в соответствии с ним - законодательством о градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Назначением правил землепользования и застройки является:

- введение градостроительных регламентов и обеспечение правовых гарантии по использованию недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости, а также по изменению видов и параметров разрешенного использования объектов недвижимости в процессе их эксплуатации;

- создание условий для привлечения инвестиций в развитие недвижимости посредством предоставления возможности выбора наиболее эффективного использования недвижимости в пределах, установленных градостроительными регламентами;

- создание условий для планировки территории и формирования земельных участков, их предоставления с применением процедур торгов;

- обеспечение свободного доступа граждан к информации и условий для их участия в принятии решений по вопросам землепользования и застройки посредством проведения публичных слушаний;

- обеспечение условий для реализации планов развития территорий муниципальных образований, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- создание оснований для контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.

3. Правила землепользования и застройки содержат:

- описание процедур землепользования и застройки;

- карту (карты) правового зонирования, карты зон запрещений, ограничений;

- описание градостроительных регламентов.

4. Описание процедур землепользования и застройки включает:

- полномочия и порядок деятельности органов местного самоуправления по регулированию землепользования и застройки на основе правового зонирования;

- полномочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию и изменению земельных участков и иных объектов недвижимости;

- порядок планировки территории, формирования и предоставления земельных участков для строительства;

- порядок внесения изменений и дополнений в правила землепользования и застройки;

- иные вопросы регулирования землепользования и застройки.

5. На карте (картах) правового зонирования отображаются границы территориальных зон и их

кодовые обозначения.

Границы территориальных зон карты правового зонирования должны отвечать требованию

принадлежности каждого земельного участка только одной территориальной зоне. Образование

одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных

территориальных зонах, не допускается.

Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

- сложившейся планировочной организации территории и существующего землепользования;

- возможных и планируемых изменений сложившегося землепользования;

- требования о взаимном непричинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости.

Границы территориальных зон на карте правового зонирования устанавливаются по:

- центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- осям полос отвода земельных участков для коммуникаций; ;

- административным границам;

- естественным границам природных объектов;

- иным границам.

На карте правового зонирования отображаются также границы зон запрещений, ограничений по

требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Границы указанных зон запрещений, ограничений могут отображаться на отдельных картах.

На картах правового зонирования в составе правил землепользования и застройки границы зон запрещений, ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры воспроизводят границы, утвержденные в составе генерального плана.

6. При отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков

для строительства, изменение разрешенного использования земельных участков и иных

объектов недвижимости не допускаются.

Статья 25. Градостроительный регламент

1. Градостроительный регламент распространяется в равной мере на все земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в пределах одной и той же территориальной зоны, обозначенной на карте правового зонирования.

Исключениями являются следующие земельные участки, иные объекты недвижимости, применительно к которым градостроительный регламент не устанавливается:

- состоящие и официальных списках памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, и отношении которых уполномоченными органами принимаются индивидуальные решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления и порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;

- состоящие в официальных списках памятники природы и особо охраняемые природные территории, решения по которым принимаются и индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;

- линейные объекты - транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды.

2. Градостроительный регламент может устанавливаться для всех категорий земель, за исключением земель лесного фонда, земель йодного фонда, правовой режим использования которых определяется лесным и водным законодательством, а также за исключением зон сельскохозяйственных угодий в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, границы которых устанавливаются в правовых актах территориального планирования субъектов Российской Федерации.

3. Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков н иных объектов недвижимости.

Граждане и юридические лица вправе выбирать виды и параметры использования принадлежащих им земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости.

4. В описание градостроительного регламента включаются приписываемые земельным участкам и иным объектам недвижимости соответствующей территориальной зоны:

- виды разрешенного использования;

- предельные (минимальные и/или максимальные) параметры разрешенного строительства;

- запрещения, ограничения использования по требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

5. Виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости включают:

- основные виды разрешенного использования, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения технических регламентов но размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости (основные виды использования);

- виды использования, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий, для которых необходимо получение специальных согласовании с проведением публичных слушаний в порядке, определенном настоящим Кодексом, законами о градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации (условно разрешенные виды использования);

- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в. Качестве дополнительных к основным видам использования и условно разрешенным видам использования, и только совместно с ними.

Виды использования, отсутствующие в градостроительном регламенте, являются запрещенными.

6. Предельные (минимальные и/пли максимальные) параметры разрешенного строительства могут, включать:

- показатели площади и линейных размеров (минимальных и/или максимальных) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;

- минимальные размеры отступов от границ земельных участков, фиксирующие место допустимого размещения построек (пятно застройки), за пределами которого возводить здания, строения, сооружения запрещено;

- предельную (максимальную и/или минимальную) этажность, или высоту построек;

- максимальный процент застройки в границах земельных участков, определяемый как отношение суммарной площади участка, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участка;

- максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков (отношение суммарной площади на всех этажах всех построек - существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно, к площади земельных участков);