• Текст документа
  • Статус
Поиск в тексте
Недействующий

 АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 июля 1995 года № 41

 Об оценке стоимости права аренды земельных участков в г.Н.Новгороде

(с изменениями на 6 сентября 1999 года)
_______________________________________________________________________________
Утратил силу на основании
постановления Главы администрации города Нижнего Новгорода от 18.08.2008 № 3857

_______________________________________________________________________________

--------------------------------------------------------------------------------
Документ с изменениями, внесенными:
постановлением администрации города Н.Н. от 12.08.96 №54;
постановлением администрации города Н.Н. от 23.01.97 №6;
постановлением администрации города Н.Н. от 06.09.99 №99
--------------------------------------------------------------------------------

       

В соответствии с Конституцией РФ, Законом РФ "О местном самоуправлении в РФ" и Постановлением главы администрации г.Н.Новгорода от 23.08.95 года N 74.

ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Предоставление застройщикам права аренды земельных участков на территории г.Н.Новгорода целевым назначением или по конкурсу (аукциону) производить на условиях оплаты права аренды. ( в ред. от 12.08.96 №54)

2. Утвердить "Временное положение об оценке стоимости права аренды земельных участков, выделяемых целевым назначением, а также при конкурсах и аукционах" с 1 августа 1995 года.
3. Оценку стоимости права аренды земельных участков муниципального земельного фонда производить в соответствии с "Временным положением об оценке стоимости права аренды земельных участков, выделяемых целевым назначением, а также при конкурсах и аукционах".
4. До 01.09.95г. внести соответствующие изменения в "Положение о порядке предоставления и изъятия земель в г.Н.Новгороде".
5. Исполнение настоящего постановления возложить на заместителя


Глава администрации города И.П.Скляров




УТВЕРЖДЕНО
Постановлением Главы администрации города Нижнего Новгорода
от 26.07.95 N 41
(в ред. от 06.09.99 №99)

В Р Е М Е Н Н О Е    П О Л О Ж Е Н И Е
об оценке стоимости права аренды земельных
участков,  выделяемых целевым назначением,
а также при конкурсах и аукционах

      

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


1.1. В соответствии с Конституцией РФ, Законом РФ "О местном самоуправлении в РФ" и Земельным Кодексом РФ настоящее Положение определяет порядок проведения оценки единовременных платежей за право аренды земельных участков муниципального земельного фонда.
1.2. Данное Положение вводится с целью привлечения инвестиций для развития жилищного строительства, внедрения рыночных отношений в процесс землепользования на территории г.Н.Новгорода.
1.3. Определение стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды по настоящему Положению производится для земельных участков муниципального земельного фонда, предоставляемых арендаторам по конкурсу, аукциону или целевым назначением для строительства (реконструкции) объектов.
1.4. Стоимость права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного участка определяется путем экспертной оценки.
1.5. Объектом оценки является земельный участок, описываемый оформленными в установленном порядке документами, фиксирующими:
- физические характеристики земельного участка;
- права и интересы в отношении земельного участка.

II. РЕГЛАМЕНТ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ  ПРАВА

 АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

(в ред. от 06.09.99 №99.)

2.1. Оценка стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельных участков в соответствии с настоящим Положением производится в случаях:
а) определения начальной стоимости при проведении аукционов и конкурсов по продаже прав аренды земельных участков.
б) определения стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) при передаче земельного участка в аренду под застройку целевым назначением.
2.2. Основанием для проведения оценки стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельных участков является согласованный в установленном порядке проект распоряжения Главы администрации города о предоставлении земельного участка целевым назначением или проведении конкурса (аукциона).
2.3. Исходными данными для проведения оценки являются следующие документы:
а. На этапе заключения предварительного договора
- согласованный установленными инстанциями проект распоряжения
Главы администрации о проектировании (готовит ГЛАВУАГ);
- эскиз размещения объекта и градостроительные требования к нему
(готовит ГЛАВУАГ).
б. На этапе заключения договора аренды на время строительства (реконструкции) объекта
- согласованный установленными инстанциями проект распоряжения главы администрации (готовит ГЛАВУАГ);
- пояснительная записка к эскизному проекту, смета к проекту, генплан (предоставляет Застройщик);
- согласованный с департаментом строительства расчет дополнительных затрат на инженерную подготовку территории и выполнение технических условий (представляет застройщик);
- согласованные с Управлением учета, обмена и приватизации жилой площади расчеты по расселению жителей сносимых зданий (представляет Застройщик);
- согласованные с профильными службами администрации сметы расходов на компенсации собственникам сносимых зданий и сооружений (представляет Застройщик).
2.4. Оценка стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) производится структурным подразделением департамента экономики городской администрации (оценщик) в срок не более 30 дней с даты предоставления документов (исходных данных) по "Временной методике оценки стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельных участков" (Приложение 1).
Оценка может быть отложена в случае непредоставления какого-либо из документов, указанных в пункте 2.3. настоящего Временного положения.
Оценка откладывается до предоставления необходимых документов, но на срок не более трех месяцев, по истечении которых заявка на предоставление земельного участка считается недействительной.
2.5. Оценщик подготавливает Заключение по оценке стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного участка.
2.6. Заключение по оценке утверждается лицом, уполномоченным главой администрации г.Н.Новгорода.
2.7. Сумма единовременных платежей за право аренды земельного участка, указанная в Заключении по оценке, и порядок выплат единовременных платежей за право аренды земли вносятся в
дополнительное соглашение к договору об аренде земли между Заказчиком и муниципалитетом, либо приводятся в договоре аренды.

Приложение 1


ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА
оценки стоимости права

(в ред. от 06.09.99 №99.)

 аренды земельных участков

         

1. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРАВА

(в ред. от 06.09.99 №99.)

Процесс оценки стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного участка состоит из следующих этапов:
1. Осмотр объекта, определение особенностей его местоположения, состояния, правовой характеристики -на основании интервью, визуального анализа и работы с документами.
2. Анализ вариантов использования объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Наиболее эффективный вариант использования рассматривается как с точки зрения условно свободного участка, так и с учетом уже существующих объектов.
3. Исследование рынка продаж, строительства и аренды аналогичных объектов (включая уровень расходов по содержанию), емкости этого рынка в данном и соседних районах.
4. Использование принятых методов оценки.
5. Сравнение оценок, полученных с использованием различных методов, сведение полученных оценок к единой на основе критического осмысления результатов и возможности применения методов.
6. Выпуск заключения по оценке стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного участка.

II. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРАВА

 АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

(в ред. от 06.09.99 №99.)


2.1. Метод определения остаточной стоимости земли
 с помощью дисконтированных финансовых потоков

Финансовый баланс проекта: ДОХОДЫ -РАСХОДЫ = ПРИБЫЛЬ , или
(ДОХОДЫ ОТ ПРОЕКТА) -(ПЛАТЕЖИ ЗА ЗЕМЛЮ + РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО) =
= ПРИБЫЛЬ, или (ПЛАТЕЖИ ЗА ЗЕМЛЮ) = (ДОХОДЫ ОТ ПРОЕКТА) -(РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО)- -ПРИБЫЛЬ, что означает Платежи за землю = NPV(доходов) -NPV(расходов) -прибыль

Метод учитывает протяженность реализации инвестиционного проекта во времени путем расчета "чистой приведенной стоимости" (NPV) как характеристики прибыльности инвестиционного проекта, при различных вариантах приведенных стоимостей доходов и расходов. Варианты расчетов выбираются исходя из требований самоокупаемости и достаточной для инвесторов доходности проекта.
Для расчетов используется программно-математическая модель расчета NPV.
Вводимые данные:
- расходы на инфраструктуру;
- расходы на освобождение земельного участка;
- расходы на проектирование и строительство;
- прочие расходы (маркетинг, страховка, обслуживание кредита);
- доходы от реализации проекта;
- темп дисконтирования;
- планируемая прибыль застройщика.
В качестве источника информации для получения исходных данных используются:
- сведения о ценах продажи жилья и коммерческих объектов, публикуемые в периодической печати агентствами по недвижимости, риэлтерскими фирмами,
- данные о стоимости строительства объектов недвижимости, предоставляемые МП "УКС Нижний Новгород", независимыми подрядчиками и застройщиками, а также полученные расчетным путем с применением официально утверждаемых правительством коэффициентов пересчета;
- сведения о процентной ставке Центрального Банка, публикуемые в периодической печати;
- смета расходов застройщика на освобождение площадки и строительство внешней инфраструктуры.
Метод используется для расчета единовременных платежей за право аренды земли, предназначенной под застройку жилыми домами или коммерческими объектами с целью извлечения дохода путем продажи, сдачи в аренду строения или отдельных его частей.

2.2. Метод сравнения продаж

Метод основан на допущении о том, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках. Данный подход предполагает, что информированный покупатель заплатит за выставленные на продажу права на объект недвижимости сумму, не превышающую той, за которую можно приобрести права аренды сходного по качеству и пригодности к использованию объекта.
Метод предполагает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, с последующей коррекцией на разницу в качестве, размерах, времени и условиях продажи.
Метод используется при существовании реального рынка продаж и предложений на аналогичные объекты, а также наличии достоверной информации о заключенных сделках. Экстраполяция к местным условиям данных по другим регионам неприемлема.

2.3. Метод проектирования денежных потоков

Для оценки стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного участка используется программно-математическая модель подготовки проектов развития городских территорий (Модель Берто).
Вводимые данные:
2.3.1. Рыночная стоимость 1 кв.м. жилья, либо торговых, офисных помещений, предполагаемых к строительству на земельном участке.
Стоимость единицы площади по месторасположению и видам ее использования определяется по данным независимых источников, специализирующихся на исследовании рынков недвижимости.
2.3.2. Себестоимость строительства
Данные о себестоимости строительства определяются на основе расчетов регионального центра по ценообразованию в строительстве или официальных расчетов застройщика.
2.3.3. Соотношение цены территории и цены жилья, торговых и офисных помещений.
Администрацией г.Н.Новгорода утверждены интегральные рентные коэффициенты для 112 зон города, характеризующие градостроительную привлекательность территорий.
В зависимости от зоны расположения земельного участка, а значит и величины связанного с нею интегрального рентного коэффициента, устанавливается доля стоимости объекта, привнесенная его местоположением (приложение 1).
При введении указанных данных программа позволяет рассчитать стоимость права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного участка с готовой инженерной инфраструктурой.
В случае отсутствия инфраструктуры дополнительно вносятся планируемые затраты на ее строительство. Стоимость строительства определяется по данным регионального центра по ценообразованию в строительстве. Результатом расчета является стоимость права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды неподготовленной земли.
Метод используется для определения платежей за право аренды земельного участка, предназначенного под конкретный проект строительства либо застройки при известном соотношении жилых единиц, коммерческих сооружений и установленной планировке территории.

2.4. Метод замещения при наиболее эффективном использовании

Метод основан на допустимости альтернативного использования земельного участка.
Подход предполагает гипотетическое строительство объекта, удовлетворяющего следующим критериям:
- возведение сооружения физически возможно;
- предлагаемое использование допустимо с точки зрения законодательства, градостроительных норм и правил;
- объект обеспечивает максимализацию дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Процедура принятия решения по данному методу состоит из следующих этапов:
а) анализ генплана, градостроительных норм и правил с целью установления допустимых вариантов использования территории;
б) анализ и выбор альтернативного варианта использования территории исходя из критерия максимальной продуктивности и допустимых границ использования;
в) сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам - аналогам альтернативного варианта с последующим (при необходимости) их приведением по качеству, срокам и условиям продаж к рассматриваемому варианту;
г) определение на основе ряда итеграций стоимости права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды инженерно подготовленной или необустроенной территории с использованием Модели подготовки проектов развития городских территорий (Модель Берто).
Метод используется для оценки земельных участков в основном в районе исторической части города.

2.5. Метод дифференциации нормативной цены

стоимостЬ права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земли по указанному методу рассчитывается, исходя из ее нормативной цены, устанавливаемой правительством Российской Федерации и местной
администрацией, дифференцированной в зависимости от места расположения и целевого использования.
Дифференциация платежей за право аренды в зависимости от территориального расположения участка обеспечивается путем использования расчетной ставки земельного налога, отражающей
комплексную экономическую оценку земель по различным оценочным зонам (устанавливается распоряжением главы Администрации).
Целевое назначение участка учитывается применением интегрального коэффициента функциональной деятельности (устанавливается распоряжением главы Администрации).

Р(з) = З(рз) х К(ц) х К(ф) х S(у)

где:
Р(з) - стоимость права (в ред. от 06.09.99 №99.) аренды земельного
участка;
З(рз) - расчетная ставка земельного налога;
К(ц) - ценовой коэффициент, устанавливается правительством
Российской Федерации;
К(ф) - интегральный коэффициент функциональной деятельности,
устанавливается администрацией г.Н.Новгорода;
S(у) - площадь участка (м2)

Метод используется для оценки участков, расположенных в промзонах города, а также в других зонах для участков, отводимых под строительство нежилых некоммерческих объектов.

2.6. Экстраполяционный метод.

(в ред. от 23.01.97 №6)

Определение стоимости права аренды производится методом экстраполяции экспертной оценки на основании использования принципа территориально-экономического зонирования (интегральные рентные коэффициенты по видам деятельности по территориально-экономическим зонам города утверждены распоряжением главы администрации г.Н.Новгорода от 31.03.1995г. N 709-р "О ставках земельного налога и арендной платы на территории г.Н.Новгорода").
Усредненная величина стоимости права аренды земельных участков, предоставляемых под объекты различного функционального назначения, определяется из стоимости права аренды земельных участков, предоставляемых для жилищной многоэтажной застройки, для рассматриваемой территориально-экономической зоны на основании банка данных проведенных оценок и соотношения величин интегральных рентных коэффициентов для рассматриваемого вида функциональной деятельности и для жилищного многоэтажного строительства:

             

C=C (жил.) * К (деят.) / К (жил.)

где:
С (жил.) - стоимость права аренды 1 кв.м земли под жилищное строительство для оцениваемой территориально-экономической зоны;
К (деят.) - величина интегрального рентного коэффициента для рассматриваемого вида функциональной деятельности;
К (жил.) - величина интегрального рентного коэффициента для жилищного строительства.

Полученная средняя величина стоимости права аренды по рассматриваемой территориально-экономической зоне корректируется путем экспертной оценки, учитывающей специфические рыночные особенности размещаемого объекта, его социальную значимость в удовлетворении потребностей населения и месторасположение в территориально-экономической зоне:

             

С (расч) = С * К (особ)

где:
К (особ) - коэффициент, учитывающий специфические особенности размещаемого объекта и его месторасположение в рассматриваемой территориально-экономической зоне.

Величина единовременных платежей за право краткосрочной аренды земельного участка определяется исходя из скорректированной величины стоимости права аренды, величины предоставляемого в аренду земельного участка и срока краткосрочной аренды:

               

С (плат) = С (расч) *S* Т/49

    

где:
S - площадь земельного участка в кв.м;
Т - срок краткосрочной аренды в годах.


Приложение 1
к "Временной методике оценки стоимости права
аренды земельных участков"

Соотношение стоимости права

(в ред. от 06.09.99 №99.)

аренды земли и стоимости объекта в зависимости от городской зоны

    ----------------------------------------------------------------------
    Значение интегрального|Устанавливаемое отношение|Расширение/сокращение
    коэффициента для зоны |цены территории к общей  |территории действия
    расположения участка  |цене объекта, %          |коэффициента
    ----------------------------------------------------------------------
        1.8 < К           |        30.0             | Исключая: КН1, КН2
        1.7 < К < 1.8     |        25.0             | Включая: НЖ4, КН1,
                          |                         | КН2
        1.6 < K < 1.7     |        20.0             |
        1.1 < K < 1.6     |        15.0             |
        0.9 < K < 1.1     |        10.0             |
        0.7 < K < 0.9     |        10.0             |
              K < 0.7     |        10.0             |
    ----------------------------------------------------------------------

Об оценке стоимости права аренды земельных участков в г.Н.Новгороде (с изменениями на 6 сентября 1999 года)

Название документа: Об оценке стоимости права аренды земельных участков в г.Н.Новгороде (с изменениями на 6 сентября 1999 года)

Номер документа: 41

Вид документа: Постановление главы администрации г. Н. Новгорода Нижегородской области

Принявший орган: Администрация города Нижнего Новгорода Нижегородской области

Статус: Недействующий

Дата принятия: 26 июля 1995

Дата начала действия: 26 июля 1995
Дата окончания действия: 18 августа 2008
Дата редакции: 06 сентября 1999