ПРАВИТЕЛЬСТВО САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТА НОВЛЕНИЕ

от 24 января 2003 года № 6-П


Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Саратовской области

___________________________________________
Утратил силу на основании
постановления Правительства Саратовской области
 от 30.11.2007 N 423-П
___________________________________________

В целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» Правительство области

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить результаты государственной кадастровой оценки земель поселений в Саратовской области по состоянию на 1 января 2001 года в разрезе населенных пунктов по кадастровым кварталам согласно приложению.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его подписания.

Губернатор области
Д.Ф.Аяцков

Пояснительная записка о ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений в Саратовской области

Правовой основой выполнения работ являются постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 8 января 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", постановление Правительства Саратовской области от 10 мая 2001 г. N 53-П "О государственной кадастровой оценке земель Саратовской области".

ФГУП "СаратовНИИгипрозем" определен Генеральным подрядчиком по государственной кадастровой оценке земель на территории Саратовской области на основании приказа Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от 20 февраля 2001 года N П/21 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель".

В соответствии с Правилами проведения оценки земель, утвержденных Правительством РФ, эти работы должны выполняться по единой для всей Российской Федерации методике в тесном взаимодействии подрядной организации с органами государственной власти области и органов местного самоуправления в части организации получения исходных данных для проведения оценки земель, рассмотрения хода выполнения работ и их результатов. Для этого созданы соответствующие областная и районные (городские) комиссии.

Государственная кадастровая оценка земель поселений проводилась по двум технологическим линиям.

По I технологической линии проводился расчет стоимости земли в городах и поселках городского типа с населением более 10000 человек, а по II технологической линии сельские населенные пункты и райцентры с численностью менее 10000 человек.

Работы по I и II технологической линии начинались с формирования предварительного списка поселений Саратовской области.

I технологическая линия

Для выполнения работ сотрудниками предприятия проведен сбор исходной информации в райкомземах, БТИ, ЖКХ, комитетах по охране природы, комитетах по архитектуре и градостроительству, риэлтерских фирмах.

Для проведения работ по Государственной кадастровой оценке земель поселений (ГКОЗП) была создана группа независимых экспертов в составе 11 человек. В результате обработки анкет получены коэффициенты последовательности, позволяющие оценить корректность заполнения анкет.

Проведенные результаты анкетирования позволили выделить наиболее значимые ценообразующие факторы для всех исследуемых видов функционального использования земли, а также получить количественные характеристики веса, вклада каждого из выделенных наиболее важных ценообразующих факторов в стоимости земельного участка, путем попарного сравнения:

- местоположение, доступность к центру города;

- уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- эстетическая ценность застройки;

- инженерно-геологические условия строительства;

- уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

- состояние инфраструктуры общественного транспорта;

- состояние общей транспортной инфраструктуры;

- уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала;

- наличие и доступность до локальных объектов соцкультбыта;

- загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод вредными веществами;

- шумовое, электромагнитное, радиационное загрязнение;

- архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки;

- рекреационная и ландшафтная ценность территории.

Для того чтобы учесть в расчетах все факторы и вышеперечисленные показатели составляется электронная карта. На электронной карте присутствуют 30-35 объединенных слоев, содержащие следующую информацию:

1. Черта поселений;

2. Кадастровые кварталы, улицы;

3. Объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

4. Памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;

5. Территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, теплоснабжение, канализация, газификация, электроснабжение, телефонизация, наличие дорог с твердым покрытием, уличное освещение;

6. Территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;

7. Территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного назначения, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортных территорий);

8. Водные объекты и их водоохранные зоны;

9. Территории с неблагоприятной экологической обстановкой;

10. Маршруты автобусных сообщений и их интенсивность движения;

11. Территории с высоким уровнем залегания грунтовых вод;

12. Магистрали ведущих городских направлений, исторический центр города;

13. Железнодорожные подъездные пути, вокзалы, станции, депо;

14. Наличие препятствий для движения;

15. Уровень пешеходной доступности к центру города;

16. Малопривлекательные объекты (кладбище, психиатрические больницы, тюрьмы, лагеря беженцев). Относительная ценность кадастрового квартала определялась суммированием весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость кадастрового квартала с учетом его функционального использования.

Анализ показывает, что в расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество кадастрового квартала своим присутствием или отсутствием. Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину удельного показателя кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) объекта ГКОЗП, учитываются пропорционально площади кадастрового квартала попадающий в зону доступности и не учитывается при отсутствии доступности до них. Радиус доступности определялся в результате анкетирования для каждого поселения. Оценочный показатель, учитывающийся с одним радиусом доступности, учитывается как размер буферной зоны. Оценочный показатель, учитывающийся с высоким и низким уровнем доступности, учитывается как размер буферной зоны с минимальным радиусом доступности в метрах и максимальным радиусом доступности (пешеходная доступность до центра города - минимальный радиус - 1200 м, а максимальный - 2400 м и т.д.). Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей.

Показатели, влияющие на качество кадастрового квартала своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурнопланировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.

В связи с отсутствием рыночной стоимости земли расчет производится по экспертно-аналитической составляющей в разрезе 14 видов функционального использования земель:

1. Многоэтажная жилая застройка;

2. Индивидуальное жилищное строительство;

3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан;

4. Земли гаражей и автостоянок;

5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания;

6. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

7. Земли под промышленными объектами;

8. Земли под административно-управленческими и общественными объектами;

9. Земли под военными объектами;

10. Земли под зданиями (строениями) рекреации;

11. Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья;

12. Земли под лесами в поселениях;

13. Земли под обособленными водными объектами;

14. Прочие земли поселений.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками в методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями), поэтому нормирующим (за основу) был взят рынок квартир в многоэтажных жилых домах.

На основе собранной информации о сделках с объектами недвижимости (информация собиралась из средств массовой информации и путем опроса жителей, а вся техническая характеристика по данным БТИ) была рассчитана рыночная стоимость 1 кв.м земли методом извлечения или методом соотнесения по формуле:

Рзем = , где           

Рзем - рыночная стоимость земли 1 кв.м;
Ррын - рыночная стоимость квартиры 1 кв.м;
СНС  - стоимость нового строительства;
Кизн - коэффициент износа объекта;
Кзем - удельный  показатель   земельной  доли,  приходящейся  на  1  кв.м общей площади жилых помещений дома застройки различной этажности     

Для определения УПКСЗ по всем видам функционального использования земель была рассчитана базовая постоянная тестовых кварталов. Для этого были выбраны тестовые кварталы, где количество сделок не менее 5 и распределены по возможности в разных зонах города.

БП = , где

БП   - базовая постоянная;
Р ср - средняя цена сделки с земельными участками в тестовом квартале;
Q    - коэффициент относительной ценности квартала;
n    - количество кварталов.

Далее рассчитываем УПКСЗ по всем видам функционального использования по формуле:

Р = БП * Q * Ку, где

Р -  удельный  показатель    кадастровой    стоимости   земли   по   виду функционального использования;
Ку - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости,  к  УПКСЗ  по  виду  функционального использования, где отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода (Ку) под домами многоэтажной застройки, гаражей, объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, землями учреждений и организацией народного образования, под объектами здравоохранения, землями под административно-управленческими и общественными объектами применяется с учетом коэффициента 1, а под землями индивидуальной жилой застройки, землями дачных и садоводческих объединений граждан, землями под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, землями сельского хозяйства использования, под лесами, под водными объектами и прочими землями поселений применяется с учетом коэффициента 1/8, а под землями промышленности и военных объектов принимаются с учетом коэффициента 1/3.

II Технологическая линия

Для расчета кадастровой стоимости земель по сельским населенным пунктам была проведена кластеризация (группировка по однородным признакам).

Необходимость проведения кластеризации обусловлена отсутствием в достаточном объеме достоверной информации о сделках с недвижимостью и неразвитостью рынка.

Информационной основой процесса кластеризации административных районов на территории области являются показатели государственной статистики о социально-экономических характеристиках районов и кадастровая информация комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Саратовской области. На основании собранных показателей сформирован классификатор 129 параметров по 38 районам, главными из которых являются: общая площадь районов в га, площадь по различным категориям земель и угодьям, численность населения, рождаемость, смертность, среднесписочная численность работников основного вида деятельности и т.д. В результате расчета было получено несколько вариантов кластеров административных районов области, отличающихся по числу и составу районов, входящих в один кластер. Было выделено 5, 6, 7 и 8 кластеров. В результате анализа был выбран вариант с 8 кластерами на область.

В отдельные кластеры выделены пригородные районы с наиболее крупными по численности населения:

1 кластер

Энгельсский район

2 кластер

Балаковский район