• Текст документа
  • Статус
Оглавление
Поиск в тексте
Действующий


АДМИНИСТРАЦИЯ ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Об утверждении Концепции развития системы ипотечного
жилищного кредитования в Псковской области

(с изменениями на 29 декабря 2004 года)

________________________________________________________________

Текст документа с изменениями и дополнениями, внесенными:
постановлением Администрации области от 29.12.04 N 533 - (изменения вступают в силу с 01.01.2005).

________________________________________________________________

В целях реализации Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 N 102-ФЗ и постановления Правительства Российской Федерации " О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" от 11.01.2000 N 28 ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области.

2. Главному управлению строительства и архитектуры области совместно с комитетом экономики области, Главным финансовым управлением области, комитетом по управлению государственным имуществом области разработать областную целевую программу ипотечного жилищного кредитования.

3. Утвердить областным заказчиком областной целевой программы ипотечного жилищного кредитования Главное управление строительства и архитектуры области.

4. Комитету экономики области рассмотреть вопрос о предоставлении налоговых льгот организациям, участвующим в приобретении и строительстве жилья в рамках областной целевой программы ипотечного жилищного кредитования.

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Главы Администрации области Салтыкова А.П.

  

Глава Администрации области Е.Э. Михайлов

Псков
12 сентября 2000 года
N 240

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области

Содержание

Введение.

1.Основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области. Содержание проблемы.

2.Социально-экономическая и нормативно-правовая база развития жилищного ипотечного кредитования.

3.Проблемы, препятствующие созданию областной системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области.

4.Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Псковской области в переходных условиях.

5.Этапы развития областной системы ипотечного жилищного кредитования.

6.Цели и задачи областной системы ипотечного жилищного кредитования.

7.Задачи и функции основных участников системы.

8.Порядок финансирования строительства и реализации жилья в рассрочку.

9.Страхование в областной системе ипотечного жилищного кредитования.

10.Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке.

11.Организационно-экономический механизм привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. Возможные источники финансирования программы.

12.Роль и функции областного Фонда развития жилищного строительства.

13.Роль органов местного самоуправления в развитии областной системы ипотечного жилищного кредитования.

                      

Введение

Настоящая концепция разработана в соответствии с Концепцией развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2000 N 28 и направлена на улучшение социально-экономической ситуации в области, на создание благоприятных условий приобретения и строительства доступного по стоимости жилья и удовлетворения потребности населения Псковской области в улучшении жилищных условий.

Данная Концепция предусматривает создание для населения с ограниченными доходами системы поэтапного приближения к классической модели ипотечного кредитования по мере увеличения платежеспособного спроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка в Российской Федерации на базе переходных моделей.

Создание областной системы ипотечного кредитования является непрерывным процессом и осуществляется в 3 этапа. Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап - окончательно завершает процесс интеграции областной системы в национальную систему ипотечного кредитования

На начальном этапе развитие ипотечного кредитования в Псковской области будет:

- ориентироваться, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

- использовать дифференцированный подход к созданию условий ипотечного кредитования для различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособного спроса. Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться в срок до 10 лет, иметь низкую процентную ставку (5-10% годовых). По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации постепенно приближаться к условиям коммерческих банков;

- применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством);

- выполняться совместно с органами местного самоуправления, используя профессиональные подходы к управлению жилищным строительством и ипотечным кредитованием.

Это значит, что деятельность администраций муниципальных образований Псковской области по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования должна быть тщательно спланирована.

Заблаговременно должны быть подготовлены источники финансирования долгосрочных ссуд и определены условия их предоставления населению. Требуется также наладить систему информирования населения о целях ипотечного жилищного кредитования и условиях его реализации, организовать сбор и анализ мнений граждан об эффективности проводимых мероприятий.

Стратегия развития областной системы ипотечного кредитования предусматривает создание взаимодействия и софинансирования органов государственной власти области и органов местного самоуправления в становлении областной системы ипотечного кредитования.

Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления и развития ипотечного кредитования в Псковской области выполняют органы государственной власти области и органы местного самоуправления.

1. Основы формирования системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области


Содержание проблемы.

Поскольку в период плановой экономики государственный бюджет являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны частных застройщиков, то можно констатировать практическое отсутствие в Псковской области, на момент начала экономической реформы, механизма самостоятельного участия населения в решении своей жилищной проблемы. Существовавшее при этом незначительное кредитование направлялось только на строительство нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, а не на покупку готового жилья.

На протяжении 90-х годов в Псковской области имело место хроническое бюджетное недофинансирование социальной сферы.

Из-за сокращающихся бюджетных возможностей резко снизился уровень бесплатного предоставления жилья очередникам на улучшение жилищных условий. Предоставление бесплатного социального жилья сократилось.

Объем ввода нового жилья уменьшился. Сокращение ввода жилья привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий, сокращению количества рабочих мест.

Областной рынок жилья оказался не обеспечен кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали возможным приобретение жилья. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получения государственного жилья, то сегодня эта проблема решается на основе приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Основная часть трудоспособного населения области оказалась не в состоянии улучшить жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования населения Псковской области на цели приобретения жилья позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения Псковской области;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки;

- создать базу для привлечения в жилищную сферу сбережений населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного сектора.

2. Социально-экономическая и нормативно-правовая база развития жилищного ипотечного кредитования

В результате инициатив ряда регионов страны создана значительная нормативно-правовая, организационная и социальная база для развития ипотечного жилищного кредитования.

Создание системы жилищного ипотечного кредитования на данном этапе обусловлено сформировавшимся к настоящему времени комплексом факторов:

а) активная позиция регионов Российской Федерации в вопросе о необходимости скорейшего введения в практику ипотечного жилищного кредитования;

б) положительная практика долгосрочного жилищного кредитования в ряде регионов (Республики Башкортостан и Удмуртия, Оренбургская, Нижегородская области, городах Рязань, Пенза и др.), разработавших собственную нормативно-правовую базу по предоставлению ипотечных кредитов населению на 10-20 лет по приемлемым для населения процентным ставкам;

в) начало практической работы по ипотечному кредитованию в г. Москве с использованием инструментов вторичного рынка через создаваемое Московское ипотечное агентство и в г. Санкт-Петербурге через Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию;

г) принятие основных законодательных актов, обеспечивающих возможность развития ипотечного кредитования.

Благоприятные факторы организации процесса ипотечного кредитования:

а) для населения:

- разгосударствление жилого фонда и сосредоточение домовладений в личной собственности;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей, т.е. удобству и комфортабельности;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений денежных сбережений, важного условия стабильности уровня жизни и гарантированного материального обеспечения в старости.

б) для застройщиков и подрядчиков:

- разгосударствление строительного комплекса страны и обострение конкуренции на рынке строительных услуг;

- стремление предприятий стройиндустрии к модернизации и улучшению технологий строительства;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном повышении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

в) для банков и финансовых инвесторов:

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- активизация деятельности органов государственной власти области и органов местного самоуправления в поддержке развития системы ипотечного кредитования граждан;

- ограниченность объектов финансового инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка страны;

- рост конкуренции в финансовой сфере;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов;

г) для органов государственной области и органов местного самоуправления:

- создание новой возможности решения жилищной проблемы;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения жильем населения с низким уровнем доходов;

- обеспеченность финансирования выполнение градостроительных планов.

Такое сочетание интересов и созданная база дают необходимую почву для решения жилищной проблемы в Псковской области на основе ипотечного кредитования.

3. Проблемы, препятствующие созданию областной системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области

Решение жилищной проблемы населения Псковской области на основе развития ипотечного кредитования требует учета ряда ограничений и преодоления проблем и особенностей, вызванных нестабильностью макроэкономической ситуации. Среди основных ограничений, являющихся внешними по отношению к системе ипотечного кредитования, следует отнести следующие:

а) высокая стоимость привлечения коммерческих средств для рефинансирования и финансирования ипотечных кредитов;

б) значительные риски долгосрочного кредитования в условиях высокой инфляции и нестабильности;

в) низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;

г) рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества;

Кроме указанных внешних ограничений, существуют проблемы, связанные с трудностями становления самой системы ипотечного кредитования:

д) имеющиеся недостатки в российском законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру), в том числе для заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, прописки (регистрации) по адресу заложенной квартиры и др.;

е) высокие расходы на удостоверение сделок в нотариальных конторах;

ж) слабое развитие оценочного и страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;

з) отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;

и) дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

к) высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;

л) высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной инфляции.

4.Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Псковской области в переходных условиях

Острота ситуации с обеспечением населения жильем в области не позволяют использовать выжидательные стратегии, а делает неотложным переход к активной стратегии, предусматривающей максимально быстрое развитие ипотечного кредитования. Такой вывод кажется парадоксальным в условиях дефицита финансовых ресурсов и низких доходов населения. Но он является реалистичным, если формы и условия ипотечного кредитования будут соответствующим образом приспособлены к платежеспособному спросу населения, а для формирования источников финансирования ипотечных кредитов будут использоваться относительно дешевые средства.

Таким образом, главным в областной стратегии является осуществление параллельных подходов для граждан с высокими доходами, для которых будут применяться стандартная (классическая) система кредитования, и для граждан с ограниченными доходами, для которых будут использоваться социально ориентированные формы, приспособленные к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения, а также приспособленные к ситуации дефицита финансовых ресурсов. Дефицит финансовых ресурсов при использовании социально ориентированной модели в областной стратегии преодолевается в результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов в предпринимательской и бюджетной сферах, а также у населения. Эти дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного источника, позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке.

В качестве стартовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов могут быть использованы бюджетные средства, дебиторская задолженность предприятий строительно-промышленного комплекса перед бюджетом, незавершенное строительство, эмиссия областных и муниципальных ценных бумаг, отчисления налоговых поступлений.

Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем:

- Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 лет, иметь низкую процентную ставку (5-10% годовых).

- Ипотечное кредитование в настоящее время должно быть ориентировано, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

- Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Указанные условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (13-15%) становятся стимулом принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств населения. Для категорий населения, обладающих разной платежеспособностью, условия кредитования должны быть дифференцированы.

Практический опыт подтверждает, что даже при 13-15% доле ипотечного кредитования в покупке жилья это дает увеличение спроса на жилье на 20-30% против сложившегося уровня. При этом происходит вовлечение в оборот на каждый рубль кредита более 4 рублей средств населения. Таким образом, небольшой кредит вызывает 4-х кратное увеличение притока средств населения в жилищное строительство

Поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то эти дополнительные доходы и могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе.

Далее система становится самофинансирующейся и может расшириться за счет рефинансирования государственных источников.

Основные принципы разрабатываемой системы:

1. Система ориентирована на население, имеющего средний уровень дохода и социальную поддержку со стороны органов государственной власти и органов самоуправления, а именно:

а) людей, доходы которых не позволяют получать кредиты, предлагаемые ипотечными банками, но позволяют пользоваться кредитами с льготными условиями, предоставляемыми областным Фондом развития жилищного строительства;

б) людей с ограниченным достатком, но получающим жилищные субсидии (военнослужащие, уволенные в запас, северяне, чернобыльцы, молодожены и другие);

в) людей, имеющих жилье и нуждающихся в дальнейшем улучшении жилищных условий, которые могут использовать для оплаты старое жилье.

2. Система создается снизу в рамках единых правил и норм на основе реализации областной программы с учетом местных особенностей городов, финансируемых на основе областного фонда развития жилищного строительства (на следующем этапе с участием ипотечных банков, выполняющих функции комиссионера).

Областная Программа разворачивается как совокупность региональной и местных программ развития жилищного строительства при непосредственном участии органов местного самоуправления - участников программы.

Для отработки эталонов и единых правил ипотечного кредитования в Псковской области будут осуществлены местные муниципальные программы ипотечного кредитования в городах области. Одновременно будет создаваться единая информационная сеть и другая инфраструктура первичного областного ипотечного рынка.

3. На первом этапе ключевым элементом организационной схемы, определяющим возможность ее обеспечения финансовыми ресурсами, являются областной Фонд развития жилищного строительства, его муниципальные филиалы, предоставляющие кредиты населению непосредственно.

Источником финансовых ресурсов областного и муниципальных филиалов Фонда развития жилищного строительства должны стать в основном бюджетные средства и дополнительные доходы областного и муниципальных бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, просроченные задолженности бюджету, целевые сборы и поступления.

4. Организационная схема предусматривает взаимодействие создаваемого областного Фонда развития жилищного строительства с ипотечными банками. Имеется в виду, что по мере создания условий для кредитования населения, все больший объем кредитования будет идти через банки, а областной Фонд будет сокращать объемы кредитования, выполняя другие функции, а именно:

- предоставления гарантий ипотечного кредитования;

- субсидирования ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан;

- финансирования строительства жилья и развития стройиндустрии в области;

- финансирования расходов на развитие территории застройки (строительных участков) и ее инфраструктуры;

- аккумулирования денежных средств из местных источников.

5. Ипотечное кредитование увязывается с мероприятиями федеральных и региональных программ по обеспечению жильем военнослужащих, переселению северян.

6. Ипотечное кредитование жилья, содействуя росту и стабильности доходов населения, увязывается с мероприятиями по созданию рабочих мест и поддержке предпринимательской деятельности населения, проживающего в Псковской области.

7. Система ипотечного кредитования позволяет активизировать спрос на жилье в выгодном для социально-экономического развития области направлении.

5. Этапы развития областной системы ипотечного жилищного кредитования

В условиях переходной экономики трансформация областной модели ипотечного кредитования может происходить в три этапа.

1-й этап - это этап, в пределах которого будет организована подготовительная работа, разработаны областная и муниципальные программы ипотечного кредитования, определены муниципальные образования для проведения пилотных проектов, подготовлены источники финансирования ипотечного кредитования.

На этом этапе источником финансирования являются бюджетные ресурсы, средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через специально созданный областной Фонд развития жилищного строительства Псковской области.

Использованные бюджетные деньги компенсируются дополнительными налогами, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса области, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями. Для управления муниципальными программами ипотечного кредитования создаются филиалы Фонда, работу которых координирует созданный областной Фонд развития жилищного строительства.

На этом этапе происходит дальнейшее развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса области, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, совершенствование нормативной базы, направленное на эффективную работу системы и стимулирование ее участников.

На 2-м этапе будут созданы системы ипотечного кредитования в ряде основных регионов, где будут последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных кредитов и происходить постепенная трансформация промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму.

Финансирование ипотечных кредитов производится из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме (по стандарту). У этой модели появляется структура вторичного рынка. Эту роль выполняет областной и региональные фонды ипотечного кредитования. Они выкупают стандартные закладные у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Под выкупленные закладные фонды, делают эмиссию ипотечных ценных бумаг для продажи финансовым инвесторам.

Стандарты ипотечных кредитов обеспечивают их надежность, однако, условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будут выступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную активность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами.

На этом этапе происходит окончательная интеграция региональных систем в национальную. На федеральном уровне появляется структура, которая выпускает ипотечные облигации, гарантированные государством.

На 2-ом этапе происходит развитие и окончательное становление первичного рынка ипотеки, а также закладывается основа вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Основной задачей второго этапа является полный перевод системы в классическую форму ипотечного кредитования. В ходе второго этапа происходит процесс стабилизации кредитно-финансовой системы, системы страхования, вторичного рынка ценных бумаг. Система ипотечного кредитования на втором этапе своего развития существенно активизирует реальный сектор экономики, что является главным базисом всей экономической системы. Эти процессы приведут к спаду инфляции и появлению инвесторов на финансовом рынке.

3-й этап развития предполагает переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. Заемщик в рамках этой модели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

Заемщик оформляет покупку квартиры у Продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с Продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Государственной регистрации также подлежит переход права собственности на квартиру, ипотека (залог) квартиры (абзац в редакции постановления Администрации области от 29.12.04 N 533).

В случае если кредит был выдан Кредитором, квалифицированным областным Фондом развития жилищного строительства с соблюдением всех необходимых стандартов, данный Кредитор, руководствуясь договорными обязательствами с Фондом, продает (или уступает права) ему этот кредит, обеспеченный залогом жилого помещения. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму. Кредитор может не продавать ипотечный кредит Фонду и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика. Фонд занимает место Кредитора в кредитном договоре и вносится в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки.

Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду жилищного ипотечного кредитования кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему.

Фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных Заемщиков, выданных различными кредиторами. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства направляются на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.

Кредитор, не относящийся к категории субъектов, квалифицированных Фондом, может продать ипотечный кредит иному, чем Фонд оператору на рынке вторичного ипотечного кредитования или оставаться Кредитором Заемщика на весь дальнейший срок действия кредитного договора.

На 3-м этапе система ипотечное кредитования должно занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья. Система ипотечного кредитования окончательно примет классические формы, достигнет совершенного уровня вторичный рынок ипотечных облигаций с применением современных финансовых инструментов. Областная система ипотечного кредитования интегрируется в национальную сеть.

Таким образом, областная стратегия развития системы ипотечного кредитования должна ориентироваться на классические модели ипотечного кредитования, учитывая существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики России.

6. Цели и задачи областной системы ипотечного жилищного кредитования

Главной целью создания переходной модели областной системы управления ипотечным кредитованием является - обеспечение населения области со средним достатком доступной частной жилой собственностью за счет развития ипотечного кредитования на основе эффективной работы структур (на базе областного Фонда) ипотечного жилищного кредитования, а также создания механизмов привлечения инвестиций в жилищный сектор.

В рамках предлагаемой Концепции ключевым способом решения жилищной проблемы этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование. Среди основных целей создания областной системы ипотечного кредитования можно указать следующие:

1. Повысить платежеспособный спрос на жилье со стороны значительной части населения, прежде всего со средними доходами.

2. Расширить объемы областного жилищного строительства, обеспечить повышение качества и доступности жилья за счет модернизации строительной индустрии, совершенствования технологии и организации строительств.

3. Увеличить объемы строительного и сопряженного с ним промышленного производства и на этой основе обеспечить повышение занятости населения области, обеспечить рост доходов бюджетов всех уровней.

4. Укрепить кредитно-банковскую систему области, обеспечить ее ориентацию на реальный сектор экономики и увеличить приток капитала.

5. Создать современную инфраструктуру рынка жилья, активизировать функционирование рынка жилья и связанного с ним рынка инвестиционного капитала.

При этом предстоит решить следующие задачи:

- создание областной системы поддержки и стимулирования развития жилищного строительства на основе организации деятельности областного Фонда развития жилищного строительства;

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании и стимулирование его развития;

- совершенствование кредитно-финансовых механизмов и выработка эффективной областной инвестиционной политики в жилищной и строительной сфере с целью притока инвестиций, формирование в области сети ипотечных банков;

- создание механизма привлечения долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов для реализации областной программы в увязке с областным и муниципальными бюджетами развития;

- формирование направления областного строительства жилья и модернизации стройиндустрии с использованием дебиторской задолженности предприятий для организации строительства и продажи жилья населению области через областную систему ипотечного кредитования;

- повышение эффективности использования жилого фонда за счет реконструкции и модернизации старого жилого фонда, перераспределения жилья между различными категориями населения в целях улучшения жилищных условий;

Реализация поставленных целей и задач, включает осуществление целого комплекса мероприятий и целевых программ.

7. Задачи и функции основных участников системы

На областном рынке ипотечных кредитов действуют следующие основные субъекты.

Областной Фонд развития жилищного строительства Псковской области - созданный для развития ипотечного жилищного кредитования в Псковской области и обеспечения населения жильем.

Фонд выполняет функции:

- разработчика и координатора исполнения областной Программы по ипотечному жилищному кредитованию;

- аккумулирования целевых бюджетных средств и внебюджетных источников для финансирования ипотеки в областных муниципальных образованиях, также формирование добровольных взносов предприятий и организаций, предназначенных для ипотечного кредитования жилищного строительства;

- поддержка граждан в финансировании строительства или приобретении жилья в кредит с рассрочкой части платежа;

- создает условия для формирования механизмов продажи жилья и развития ипотечного рынка в Псковской области, а также для механизма страховой защиты имущественных интересов участников ипотечного рынка жилья;

- содействует развитию производственной базы жилищного строительства в области, развитию конкуренции в сфере жилищного строительства;

- содействует продвижению закладных бумаг на вторичном рынке при его формировании,

- разрабатывает и внедряет единые ипотечные стандарты и технологии, разрабатывает положения и правила, применяемые всеми участниками областной Программы ипотечного кредитования строительства и продажи жилья в кредит.

Филиалы областного Фонда развития жилищного строительства Псковской области в муниципальном образовании являются исполнительными структурами областной Программы. На них возлагаются все организационные и рабочие функции по сопровождению процесса ипотечного кредитования в конкретном муниципальном образовании. Они оказывают организационное, информационное, техническое и консультационное обслуживание Программы на местах, осуществляют инвестиционную деятельность на территориях. Филиалы осуществляют деятельность, связанную с формированием ипотечного рынка в городах области, осуществляют заключение договоров, подготовку документов для заключения договоров, связанных со сделками с недвижимостью, риэлтерскую и обменную деятельность.

Заемщики ипотечных ссуд - покупатели жилья, обратившиеся за получением ипотечного кредита, добровольно предоставляющие приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственные жилые помещения или помещения, принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

Банк - агент областного Фонда развития жилищного строительства, который осуществляет и обслуживает ипотечные кредиты, перечисляет денежные средства на финансирование строительства, проводит кредитование покупки жилья и возврат привлеченных на возвратной, платной и срочной основе средств.

Кредиторы - коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Застройщики - строительные организации, осуществляющие комплексную застройку жилых строительных сооружений с инженерными сетями, благоустройством и соцкультбытом. Застройщики по договору подряда осуществляют застройку жилья. Выбор застройщиков производится на конкурсной основе или по правилам, действующим в области и муниципальном образовании.

Риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка.

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданскоправовой ответственности участников ипотечного рынка жилья.

Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче промежуточных и ипотечных кредитов, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.).

(Абзацы 20 -24 исключены постановлением Администрации области от 29.12.04 N 533).

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, эмитируемые областным Фондом развития жилищного строительства (институциональные инвесторы пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и т.д.).

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.) - обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жилой недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства, в том числе в заложенных квартирах и домах, обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Органы местного самоуправления - формирование инвестиционной политики в области жилищного строительства, местной программы ипотечного жилищного кредитования, участие в ее реализации, поддержка муниципальных филиалов Фонда развития жилищного строительства, участие в создании и управлении фондом, субсидирование ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан, совершенствование местного нормативно-правового и законодательного обеспечения ипотечного кредитования населения, создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков за счет налоговых льгот, инвестиционных налоговых кредитов и других мер, стимулирующих развитие строительства.

Администрация Псковской области принимает решение о разработке и внедрении программы развития ипотечного жилищного кредитования.

Администрация Псковской области учреждает областной Фонд развития жилищного строительства.

Фонд аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в том числе объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшего финансирования на возвратной и платной основе части стоимости приобретаемого заемщиками жилья. В целях реализации областной Программы может быть создана сеть филиалов (представительств) Фонда в муниципальных образованиях.

Областной Фонд через филиалы (представительства) формирует жилой фонд (включая проведение работ по организации строительства новых жилых домов, в том числе с использованием объектов незавершенного строительства, переданных Фонду) для предоставления заемщикам на основе договоров жилищного кредитования, и жилой фонд для отселения граждан (маневренный фонд), который используется в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора. Данные фонды формируются на основе договоров купли-продажи, договоров подряда на строительство, договоров аренды и др.

8. Порядок финансирования строительства и реализации жилья в рассрочку

Указанная организационно-технологическая схема ипотечного кредитования является базовой. Однако, до момента решения вопроса об исключении из налогообложения заемщиков ипотечных кредитов материальной выгоды, возникающей при ставке кредитования, меньшей учетной ставки Центрального банка, будет использована модификация базовой схемы, использующая вариант продажи жилья Фондом гражданам в рассрочку. При этом согласно Закону об ипотеке жилье до момента расчетов с Фондом будет находиться в залоге у Фонда с оформлением закладной.

Базовыми условиями финансовой схемы являются следующие положения.

1. Финансирование строительства жилья осуществляется через Фонд развития жилищного строительства Псковской области за счет целевых бюджетных средств, кредита, предоставленного кредитными организациями, средств инвесторов, а также за счет средств населения.

2. Фонд привлекает краткосрочные кредиты коммерческих банков для оплаты приобретаемого жилья, как у застройщиков, так и у риэлтеров. Краткосрочный кредит берется от лица гражданина под гарантии Фонда. Источником гарантий служат денежные средства населения и бюджетные инвестиции, имеющиеся в наличие у Фонда. Погашение краткосрочного кредита производится за счет продажи сдаваемого жилья.

3. Бюджетные инвестиции направляются на финансирование строительства жилья. Затем это жилье покупается гражданином по договору, в соответствии с действующим законодательством РФ, с рассрочкой платежа до 10 лет. На основании указанного договора составляется и регистрируется закладная, владельцем которой является Фонд. Фонд может использовать закладные в качестве залога для обеспечения гарантий краткосрочных кредитов.

Данная финансовая схема позволяет использовать инструмент краткосрочного кредитования, при котором на начальном этапе источником финансирования являются средства населения и бюджетные инвестиции, а на последующих - закладные. Затем вступает в силу механизм вторичного использования закладных в качестве обеспечения краткосрочных кредитов и финансирования развития ипотеки. В дальнейшем по мере расширения источников финансирования и развития вторичного рынка ипотечных кредитов в РФ возможно использование других схем финансирования строительства и приобретения жилья.

Условия кредитования граждан:

- первоначальный денежный взнос в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья;

- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30 % совокупного (семейного) месячного дохода покупателей жилья;

- выплата суммы кредита в срок до 10 лет;

- выдача и погашение кредита производится в рублях.

Право приобретения жилья в рассрочку предоставляется гражданам, проживающим в РФ, удовлетворяющим условиям продажи жилья в рассрочку.

Отбор участников осуществляется на конкурсной основе в соответствии с установленными критериями (экономическими, жилищными, социальными и др.).

До начала работы с гражданами Фонд должен подготовить перечень объектов жилья для участников программы. Для этого производится опрос субъектов рынка жилья в городе. Запрашиваются строительные компании и организации на предмет предоставления данных по их желанию продажи жилья, характеристикам квартир, ценовым параметрам, срокам ввода в эксплуатацию и желаемым графикам оплаты за новое жилье.

Одновременно Фонд заключает договора с риэлтерскими компаниями по предоставлению текущей информации об имеющемся предложении на рынке вторичного жилья, как на покупку, так и на продажу квартир.

Сдаваемые участниками квартиры поступают в общую базу предлагаемого для покупки жилья, как для участников программы, так и для остальных субъектов рынка жилья в городе.

9. Страхование в областной системе ипотечного жилищного кредитования

Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках областной ипотечной программы должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании должны являться:

1. Имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика - личное страхование.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования, как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

- частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом - имущественное страхование.

Объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита.

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор должен осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

- договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией - договор личного страхования;

- договор страхования риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией - договор имущественного страхования.

10. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке


Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, должна осуществляться специализированными оценочными фирмами, либо специалистами-оценщиками. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только давать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения рыночной стоимости, связанную, как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и многими другими факторами, включая перспективы развития данного района.

При всем разнообразии подходов и методик оценок, основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора на основе оценки, предоставленной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретает разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволит снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

11. Организационно-экономический механизм привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. Возможные источники финансирования программы

Одним из основных источников ипотечного жилищного кредитования является выделение бюджетных средств на возвратной основе, на весь кредитный период.

Эти средства должны быть направлены в областной Фонд развития жилищного строительства и использованы на платной возвратной и срочной основе для рефинансирования ипотечных кредитов, выделяемых населению на строительство и покупку жилья в кредит.

Такой порядок целевого использования дополнительно позволит привлечь примерно в 4-8 раз больше внебюджетных средств: кредитных ресурсов банков и иных кредитных организаций; средств предприятий муниципальных образований и собственных средств граждан.

Источниками финансирования Программы должны стать также дополнительные доходы городских и областного бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, дебиторская задолженность предприятий и организаций бюджету, средства населения в виде накоплений и сосредоточенные главным образом в стоимости приватизированных квартир, а также целевые сборы и поступления, в том числе пожертвования. Источником пополнения средств Фондов, являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, в т.ч. средства, полученные от проведения конкурсов среди организаций участников Программы, а также часть страховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков, отчисляемых в Фонд на реинвестирование ипотеки. Реальным источником финансирования Программы могут стать дополнительные льготы по налогам и сборам и уплате обязательных отчислений, предоставляемые органами местного самоуправления и органами государственной власти области.

Мероприятия областной Программы должны быть увязаны с бюджетами развития городов области, другими областными программами в области жилищного строительства с целью оптимизации расходов по решению жилищных проблем в области.

Привлечение прямых (в т.ч. зарубежных) инвестиций целесообразно осуществлять непосредственно в реализацию конкретных инвестиционных объектов, в том числе и жилых зданий, либо через реализацию инвестиционных программ и проектов, реализуемых на территории области, и направление рублевой прибыли, полученной после реализации этих программ, на развитие ипотечного кредитования.

Средства из источников областного уровня по установленной процедуре могут использоваться Фондом развития жилищного строительства для софинансирования программы, а также покупки ипотечных кредитов коммерческих ипотечных банков, выдаваемых по стандартизированной процедуре, что позволит поддерживать высокую ликвидность банков и расширить масштабы первичного рынка.

Успех Программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит минимизировать риски Программы и обеспечить гарантии инвестиций.

12. Роль и функции областного Фонда развития жилищного строительства

Областной Фонд развития жилищного строительства (далее - Фонд) создан для реализации целей и задач ипотечного жилищного кредитования, для привлечения бюджетных и внебюджетных источников финансирования в жилищное строительство, поддержки участия населения, государственных и негосударственных коммерческих предприятий и организаций в финансирования строительства, содействия развитию производственной базы домостроения и обеспечения районов жилой застройки городов объектами инженерно-социальной инфраструктуры, консолидации средств из различных источников для целевого финансирования программ жилищного строительства и ипотечного кредитования

Основные задачи, стоящие перед Фондом:

- ограниченная часть средств на первом этапе может быть использована для финансирования разработки областной и муниципальных программ развития жилищного строительства и выполнения предусмотренных в них мероприятий;

- содействие реализации государственных программ в области развития жилищного строительства;

- стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых Фондом ценных бумаг.

Созданием областного Фонда по развитию ипотечного жилищного кредитования как центрального элемента в механизме обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в жилищную сферу достигается решение следующих задач:

- создается целостная система привлечения рыночных ресурсов в жилищную сферу;

- повышается доступность приобретения жилья населением;

- обеспечивается приобретение жилья по реальным рыночным ценам;

- не ограничивается выбор приобретаемого жилья;

- повышается юридическая защищенность граждан от недобросовестных действий кредитора в течение всего периода кредитования;

- осуществляется полный и оперативный контроль над всем процессом ипотечного кредитования жилья в Псковской области;

- мобилизуются и привлекаются в банковскую и строительную сферы средства населения;

- учитывается территориальная дифференциация и финансовое положение городов области.

13. Роль органов местного самоуправления в развитии областной системы ипотечного жилищного кредитования

Важная роль в становлении и создании областной ипотечной системы принадлежит органам местного самоуправления Псковской области.

Именно на местном уровне можно существенно повлиять на активизацию деятельности всех участников жилищного рынка. Воздействие со стороны областной администрации, а также органов местного самоуправления может быть оказано в следующих основных направлениях.

Прямое воздействие на стимулирование спроса населения на жилье посредством использования бюджетных региональных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для наименее обеспеченной части населения целесообразно предоставлять жилье на правах социального найма жилищного фонда.

Существенную роль областная администрация и органы местного самоуправления могут сыграть при выделении части бюджетных средств на приобретение и предоставление гарантий по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными жилищными кредитами, которые будут участвовать в процессе рефинансирования рынка ипотечных кредитов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить "цену заимствования" свободных денежных средств частных инвесторов, другими словами, повысит надежность, и снизит доходность по ценным бумагам, с помощью которых можно привлечь долгосрочные и максимально дешевые ресурсы в региональный жилищный рынок.

Ограниченность бюджетных средств не ограничивает активной позиции местных администраций по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка.

Основными задачами органов государственной власти области и муниципальных образований в системе управления ипотечным кредитованием на этапе переходного периода, являются:

1. Разработка и реализация областной программы жилищного ипотечного кредитования.

2. Создание областного Фонда развития жилищного строительства.

3. Формирование источников финансирования ипотечного кредитования.

4. Совершенствование местной законодательной и нормативной базы для развития первичного рынка ипотечного кредитования и рынка жилья.

5. Информационно-рекламная и социальная работа с населением.

6. Привлечение прямых инвестиций для осуществления инвестиционных проектов по жилищному строительству.

Текст документа сверен по:
официальная рассылка

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
Псковским представительством "Кодекс"

Об утверждении Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области (с изменениями на 29 декабря 2004 года)

Название документа: Об утверждении Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Псковской области (с изменениями на 29 декабря 2004 года)

Номер документа: 240

Вид документа: Постановление Администрации Псковской области

Принявший орган: Администрация Псковской области

Статус: Действующий

Дата принятия: 12 сентября 2000

Дата начала действия: 12 сентября 2000
Дата редакции: 29 декабря 2004