Постановление Государственного комитета Республики Татарстан
по управлению государственным имуществом
от 6 июня 2000 г. N 94
"Об утверждении методических положений
по определению стоимости имущества"

В соответствии с решением Коллегии Государственного комитета Республики Татарстан по управлению госимуществом от 03.12.99 г. и в целях усиления контроля и повышения качества деятельности по оценке государственного имущества Государственный комитет Республики Татарстан по управлению госимуществом постановил:

1. Утвердить Методическое положение по оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

2. Утвердить Методическое положение по определению рыночной стоимости автотранспортных средств, находящихся в государственной собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации республиканского имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

3. Установить, что аккредитованные Государственным комитетом Республики Татарстан по управлению госимуществом (распоряжение ГКИ РТ от 12.11.99 г. N 1066) оценочные организации обязаны использовать указанные методические положения при определении стоимости объектов недвижимости и транспортных средств, находящихся в государственной собственности и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

4. Управлению методологии ГКИ РТ представить в установленном порядке указанные в пунктах 1 и 2 настоящего постановления методические положения на утверждение в Кабинет Министров РТ.

5. Управлению подготовки кадров и организационной работы направить указанные в пунктах 1 и 2 настоящего постановления методические положения в комитеты по управлению коммунальным имуществом городов и районов Республики Татарстан для использования в практической деятельности.

6. Считать утратившим силу постановление Госкомимущества РТ от 29 декабря 1999 года N 348.

7. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя председателя Шафигуллина Л.Н.

Методическое положение
об оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной
собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных
обществ, созданных в процессе приватизации государственного
имущества, вклад государства в уставном капитале которых
составляет 50 и более процентов
(утв. постановлением ГКИ РТ от 6 июня 2000 г. N 94)

1. Общие положения

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Настоящее Методическое положение определяет обязательность принципов и подходов при определении стоимости недвижимого имущества, являющегося государственной (муниципальной) собственностью, находящегося в хозяйственном ведении либо оперативном управлении у государственных организаций и учреждений, хозяйственных обществ, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставном капитале которых вклад государства (местного совета народных депутатов) обеспечивает 50 и более процентов голосов. Применение требований данного Методического положения обязательно в следующих случаях:

- для установления цены продажи объектов недвижимости в порядке обычной хозяйственной сделки (по договору купли-продажи);

- для определения залоговой стоимости при ипотечном кредитовании;

- оценки с целью определения стоимости объекта недвижимости при внесении его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и при ином отчуждении;

- при определении рыночной стоимости объектов недвижимости по заданию органов прокуратуры, Министерства внутренних дел РТ, судебных органов.

Основной задачей Методического положения является регламентация и установление четкой последовательности выполнения процедуры оценки, применяемых методов и способов расчета, определение единых требований к оформлению результатов оценки.

Оценка объектов недвижимости должна осуществляться на основе трех подходов:

- затратного подхода,

- доходного подхода,

- подхода сопоставимых продаж.

В случае отсутствия данных по доходному подходу либо подходу сопоставимых продаж в отчете по оценке должны быть представлены аргументированные пояснения. Применение затратного подхода является обязательным.

2. Оценка объекта недвижимости затратным подходом

2.1. Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

а) методом сравнения продаж - при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах, аналогичных с оцениваемым участков земли;

б) методом остатка для земли - при наличии достоверной информации о доходах от единого объекта недвижимости (земля с улучшениями), представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли по версии "как условно свободного";

в) методом капитализации земельной ренты - при наличии информации о долгосрочной аренде земли.

г) метод предполагаемого использования - при наличии сведений о необходимых затратах и потенциальном доходе, о продажах застроенных в будущем участков.

д) по нормативной цене выкупа, устанавливаемой государственными органами - при выкупе земельного участка собственниками объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке.

В настоящее время в большинстве случаев оценка объекта недвижимости осуществляется без оценки земельного участка. В Республике Татарстан имеется нормативно-правовая база по определению кадастровой (нормативной) стоимости земли.

Этап 2. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

В отчете об оценке объекта должно быть обязательно указано, по какой причине определяется не стоимость восстановления, а стоимость замещения. В абсолютном большинстве случаев причиной расчета стоимости замещения является явное несоответствие объекта оценки современным требованиям в области архитектуры и строительства, предъявляемым к объектам недвижимости с аналогичным функциональным назначением, что и объект оценки.

Применение стоимости замещения целесообразно также в тех случаях, когда рассчитать стоимость строительства копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Этап 3. Расчет совокупного износа объекта оценки. Это на текущий момент одно из наиболее уязвимых мест в представляемых отчетах по оценке объектов недвижимости.

В случае определения стоимости объекта с использованием на втором этапе определения стоимости замещения, функциональный износ не рассчитывается, так как в данном случае нет необходимости вносить поправки на функциональное несоответствие.

Этап 4. Определение стоимости объекта недвижимости путем вычитания величины совокупного износа из определенной ранее стоимости восстановления либо стоимости замещения и суммирования со стоимостью земельного участка.

2.2. Определение восстановительной стоимости
или стоимости замещения объекта недвижимости

Для определения восстановительной стоимости либо стоимости замещения могут быть использованы следующие способы:

1. Метод (способ) сравнительной единицы.

2. Поэлементный способ (метод разбивки на компоненты).

3. Сметный способ расчета восстановительной стоимости.

2.2.1. Метод сравнительной единицы.

Это наиболее простой по трудоемкости исполнения, но одновременно довольно приближенный метод. Он имеет три разновидности: с помощью УПВС, на основе данных проектных организаций и на основе справочника оценщика, разработанного "КО-ИНВЕСТ" в 1996-1997 годах.

2.2.1.1. В первом случае в качестве основы для расчета используют укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий (УПВС), которые были разработаны в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 07.04.69 г. N 252 и предназначались для осуществления переоценки основных фондов по состоянию на 01.01.72 г.

Для переоценки основных фондов отраслевыми проектными организациями было разработано 43 сборника УПВС, которые содержат восстановительную стоимость 1 куб.м строительного объема зданий (1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.п.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и других факторов.

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости в данном случае осуществляется по следующей формуле:

где С 1м3 - восстановительная стоимость 1 куб.м строительного объема здания в ценах 1969 года. Определяется на основе соответствующего сборника УПВС;

Кп - суммарный поправочный коэффициент к восстановительной стоимости 1 куб.м строительного объема здания (расчет Кп осуществляется в соответствии с общей частью сборника УПВС);

Остр - строительный объем здания в куб.м. Определяется по техническому паспорту БТИ либо по чертежам поэтажных планов и вертикальным разрезам, представленным в проектной документации. В случае отсутствия указанных данных оценщик должен потребовать от заказчика составления этих документов либо осуществить обмеры объекта самостоятельно.

К69-84 - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен на 1969 год в базовый уровень цен по состоянию на 01.01.84 г.

Коэффициенты пересчета дифференцированы по отраслям народного хозяйства и по назначению объектов недвижимости и утверждены постановлением Госстроя СССР N 94 от 11.05.83 г.

К84-91 - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен по состоянию на 01.01.84 г. в базовый уровень цен по состоянию на 01.01.91 г.

И - индекс пересчета стоимости строительства с 01.01.91 г. на дату оценки объекта. Данный индекс рассчитывается Региональным центром по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ. Согласно данным Госкомстата РТ индексы цен производителей по инвестициям в основной капитал за период с 1991 г. по 01.05.2002 г. составляет 15,555 (с учетом НДС).

1,2 - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

2.2.1.2. Определение восстановительной стоимости на основе данных проектных организаций производится по следующей формуле:

где С 1м3 - сметная стоимость строительства 1 куб.м строительного объекта здания (без инженерных сетей) в ценах на первое число года, в котором проводится оценка объекта (в данном случае могут быть использованы справочные сведения отраслевых институтов, специализированных учебных заведений (проектные институты АО "ГИПРОНИИАВИАПРОМ", "Татгражданпроект", Казанская

Государственная академия строительства и архитектуры и др.) РЦЦС при Минстрое РТ с обязательным указанием источника.);

Остр - строительный объем здания в куб.м (см. пояснение к формуле (1);

Кинж. - коэффициент, учитывающий стоимость инженерных сетей и оборудования в расчете на 1 куб.м строительного объема здания в зависимости от фактического уровня оснащения этими сетями оцениваемого здания;

Ккв - индекс роста (изменения) стоимости капвложений с даты установления значения нормативной стоимости одного куб.м (С 1м3) по первое число месяца, в котором установлена дата оценки объекта недвижимости, данный индекс определяется на основе данных Госкомстата РТ о помесячных индексах изменения стоимости капвложения в РТ.

2.2.1.3. Определение восстановительной стоимости промышленных зданий на основе Справочника оценщика "Промышленные здания", разработанного "КО-ИНВЕСТ", 1996 г. и 1997 г.

В качестве первичной информационной базы справочника оценщика используются материалы, опубликованные в 1969-1996 гг., одобренные Госстроем СССР, а также сборники укрупненных показателей стоимости строительства, прошедшие экспертизу в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством Минстроя России.

При формировании блока стоимостных показателей о зданиях, построенных до 1970 года, используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР в 14.07.70 г.

При формировании блока стоимостных показателей о зданиях, построенных после 1970 года, используются Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.

Подбор здания - аналога производится следующим образом:

в зависимости от года ввода объекта в эксплуатацию принимается решение об обращении к разделу 3 (здания постройки до 1970 г.) или разделу 4 (здания более поздней постройки) справочника оценщика;

производится поиск отрасли и подотрасли по оглавлению разделов 3 или 4 справочника оценщика, а также поиск здания-представителя данной отрасли, наиболее близкого по функциональным параметрам к оцениваемому зданию;

в случае отсутствия подходящего здания-представителя данной отрасли используется информация о сопоставимых по функциональным параметрам зданиям-представителям других отраслей или о промышленных зданиях межотраслевого применения.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами зданий-представителей.

К показателям по каждому зданию-аналогу вводятся следующие группы поправок:

- поправки на несоответствие объемно-планировочных и функциональных параметров (объемно-планировочные поправки);

- поправки на степень учета особо строительных и других видов работ;

- поправки на несоответствие конструктивных решений (конструктивные поправки);

- поправки на несоответствие инженерного оборудования (инженерные поправки);

- поправки на несоответствие условий возведения фундаментов по прочности грунтов, глубине заложения фундаментов, уровню грунтовых вод (фундаментные поправки);

- поправки на несоответствие температурно-климатических условий, влияющих на затраты по ограждающим конструкциям и по системам отопления (регионально-климатические поправки);

- поправки на сейсмичность;

- регионально-экономические поправки, учитывающие уровень цен в строительстве в регионе;

- поправки на величину прочих затрат в общей стоимости здания;

- поправки на изменение цен после июля 1996 года.

В данном случае наиболее предпочтительными являются показатели, рассчитанные РЦЦС Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ.

Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания сводятся в таблицы.

2.2.2. Поэлементный способ расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Этот метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную конструкцию (дачные, садовые дома, гаражи, коттеджи, офисные помещения и т.п.). Для определения стоимости восстановления (или замещения) по данному методу первоначально рассчитываются прямые затраты по созданию отдельных конструктивных элементов здания с последующим их суммированием. Прямые затраты включают в себя следующие расходы:

а) стоимость строительных материалов и строительных конструкций (без НДС);

б) заработная плата строительных рабочих по договорным тарифам;

в) отчисления во внебюджетные фонды в установленном проценте от зарплаты строительных рабочих.

г) стоимость использования строительных машин и механизмов.

Стоимость строительных материалов и конструкций, величина договорных тарифов устанавливается, исходя из сложившихся усредненных значений в данном регионе на день оценки объекта недвижимости.

К общей величине прямых затрат добавляются накладные расходы, плановые накопления подрядчика, стоимость различного рода услуг, связанных со строительством объекта: оплата проектно-сметных работ, страховые расходы и др. Примерный расчет стоимости восстановления (замещения) на основе поэлементного метода представлен в таблицах 2.1 и 2.2.