КАБИНЕТ МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 марта 2002 года N 126


Об утверждении Концепции создания системы управления
недвижимостью Республики Татарстан

(с изменениями на 14 декабря 2005 г., 1 декабря 2008 года)
____________________________________________________________________
Утратило силу на основании
постановления Кабинета Министров Республики Татарстан
от 14 апреля 2023 года N 467
____________________________________________________________________

В целях проведения на территории Республики Татарстан единой государственной политики в области государственного учета и управления недвижимостью, активного вовлечения в хозяйственный оборот республики недвижимого имущества всех форм собственности, установления реальных и стабильных поступлений платежей от использования недвижимости в бюджеты всех уровней, повышения инвестиционной привлекательности республики Кабинет Министров Республики Татарстан ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан (далее - Концепция).

2. Возложить функции координации деятельности органов государственного управления при создании системы управления недвижимостью Республики Татарстан на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

3. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан:

совместно с Министерством экономики и промышленности Республики Татарстан, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан с участием глав администраций городов и районов республики в двухмесячный срок со дня выхода настоящего постановления разработать и представить на утверждение в Кабинет Министров Республики Татарстан план мероприятий по реализации Концепции;

в месячный срок разработать и представить на утверждение в Кабинет Министров Республики Татарстан положение о межведомственном координационном совете по управлению недвижимостью в Республике Татарстан.

4. Контроль за исполнением постановления возложить на министра земельных и имущественных отношений Республики Татарстан В.П.Васильева.

Концепция
создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан
(утверждена постановлением КМ РТ от 16 марта 2002 г. N 126)

Введение

Недвижимость составляет основу национального богатства республики и является важным источником пополнения государственного бюджета Республики Татарстан.

Основные принципы и задачи управления государственным недвижимым имуществом закреплены в Концепции управления государственным имуществом Республики Татарстан, утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 04.04.2000 г. N 232.

С начала 90-х годов в Республике Татарстан в результате приватизации государственного имущества, в том числе государственного жилищного фонда, идет активный процесс становления и развития рынка частной недвижимости, сопровождаемый формированием института новых собственников, созданием профессиональных участников рынка недвижимости: риэлтерских, оценочных фирм, банков, осуществляющих ипотечное кредитование, инвестиционно-строительных и сервейинговых компаний.

В результате оформления гражданами прав собственности на земельные участки, предоставленные им для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также земельные доли при преобразовании колхозов и совхозов происходит вовлечение земли в имущественный оборот.

Все более очевидной становится необходимость государственного регулирования и поддержки развития всего рынка недвижимости. Задача данной Концепции - определить приоритеты государственной политики в области регулирования имущественных отношений в сфере недвижимости, новые подходы к управлению государственным имуществом.

При подготовке Концепции был использован опыт г.Санкт-Петербурга, где доходы от использования государственной недвижимости составляют значительную часть доходов городского бюджета.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективной стратегии управления недвижимостью является актуальной задачей для Республики Татарстан, формирующей условия для устойчивого социально-экономического развития.

1. Основные цели и задачи создания системы управления недвижимостью
Республики Татарстан

1.1. Цели создания системы управления недвижимостью

Целью создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан (далее - Система) является переход к эффективному рынку недвижимости, что означает:

активное вовлечение в хозяйственный оборот республики недвижимого имущества всех форм собственности;

защита прав и интересов участников рынка недвижимости путем проведения единой государственной политики в области формирования объектов недвижимости, их учета, оценки и регистрации прав, а также контроля за деятельностью структур, профессионально работающих на рынке недвижимости;

обеспечение реальных и стабильных поступлений платежей от недвижимости в соответствующие бюджеты (налоговых и неналоговых доходов);

повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, земельных участков, имущественных комплексов.

1.2. Роль и место государства в процессе управления недвижимостью

Управление недвижимостью - это сложная система, включающая в себя управление объектами недвижимости и землей на первичном рынке, регулирование отношений в части операций с ними на вторичном рынке.

Таким образом, на современном этапе развития рынка недвижимости государство играет две основные роли:

роль участника рынка - крупнейшего собственника и продавца недвижимости. В задачи собственника входит передача земельных участков и недвижимости в аренду и доверительное управление, приватизация государственных унитарных предприятий (далее - ГУП) и реализация государственных объектов недвижимости и земли, управление недвижимостью, находящейся на вещных правах у ГУП и учреждений;

роль регулятора рынка, отвечающего за создание справедливых правил для всех участников рынка и обеспечивающего их соблюдение, включает в себя:

создание нормативной правовой базы в области недвижимости, регламентирующей конкретные механизмы работы;

развитие системы учета недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для использования всеми участниками рынка;

регулирование деятельности профессиональных участников рынка недвижимости: оценочных, риэлтерских и сервейинговых структур, ипотечных и земельных банков, товариществ собственников жилья и т.д.

Необходимо отметить, что в последние годы по мере приватизации все большего количества объектов недвижимости (в первую очередь, предприятий как имущественных комплексов) и развития рынка недвижимости в республике повышается роль государства как регулятора рынка недвижимости.

2. Учет как основа системы управления недвижимостью
Республики Татарстан

2.1. Анализ ситуации в области учета отдельных категорий
недвижимости в Республике Татарстан

В настоящее время в республике учет недвижимости осуществляют ряд министерств и ведомств, а также специализированные государственные организации согласно правилам и стандартам. Федеральная служба земельного кадастра имеет значительный объем информации о земельных участках и их характеристиках в базах данных Государственного земельного кадастра, органы технической инвентаризации - информацию о технических и стоимостных характеристиках зданий и сооружений, преимущественно жилого фонда, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан сведения о правах на недвижимость и сделках с ней в Едином государственном реестре прав, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - сведения о государственной недвижимости и ее балансодержателях в базе данных Реестра государственной собственности Республики Татарстан и т.д.

Однако при принятии решений по управлению недвижимостью государству в роли собственника и регулятора рынка необходим единый систематизированный набор сведений (физических, технических, правовых и т.д.) по конкретным объектам недвижимости (земельный участок совместно со зданием или сооружением). Эффективная реализация управленческих решений в области недвижимости невозможна без налаживания четкого информационного взаимодействия между министерствами и ведомствами, работающими в этой сфере.

2.2. Создание информационной системы по недвижимому имуществу
Республики Татарстан на основе баз данных министерств
и ведомств республики

Для решения задач полноценного учета недвижимости, разграничения государственной собственности на землю и создания автоматизированных систем управления недвижимостью необходимо создать единую государственную информационную систему по недвижимому имуществу в Республике Татарстан (далее - ИС "Недвижимость"), построенную на общих методологических и программно-технических принципах.

Целью данной информационной системы является интеграция основных показателей из автоматизированных систем участников ИС "Недвижимость", необходимых для осуществления эффективной государственной политики в сфере недвижимости.

Основными функциями ИС "Недвижимость" являются:

взаимодействие с информационными базами данных федеральных и республиканских министерств и ведомств, иных участников системы;

ведение базы данных по объектам недвижимости и земельным участкам юридических лиц Республики Татарстан (в т.ч. сведений о незадействованных площадях);

детальный и сводный анализ структуры и состава объектов недвижимости Республики Татарстан, включая земельные участки, прогнозирование динамики изменения ключевых параметров объектов недвижимости;

обеспечение доступа по Web-интерфейсу к открытым данным ИС "Недвижимость";

обеспечение безопасности Системы и данных;

интеграция с прикладными системами узкого функционального назначения (по расчету отдельных показателей объектов недвижимости).

Для создания, внедрения и функционирования ИС "Недвижимость" необходимо:

определить объем требований к информации, необходимой для принятия эффективных управленческих решений;

обследовать состояние интегрируемых ресурсов участников ИС "Недвижимость";

урегулировать в договорном порядке основы взаимодействия федеральных и республиканских ведомств, обладающих базами данных в сфере недвижимости;

принять нормативные документы, определяющие ответственных, порядок взаимодействия, обмена сведениями и их состав;

сформировать единую систему классификаторов республиканских объектов недвижимости, включая земельные участки;

оснастить ИС "Недвижимость" техническими средствами хранения и передачи информации, создать специализированное программное обеспечение;

ввести в эксплуатацию ИС "Недвижимость" и обеспечить ее сопровождение.

Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу Республики Татарстан с отлаженным механизмом формирования данных, учитывающим республиканскую специфику, позволит свободно включить республиканскую базу данных по недвижимости в федеральную автоматизированную учетную систему, создание которой предусмотрено Федеральной целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)" и ее подпрограммой "Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений".

2.3. Механизмы инвентаризации и массовой оценки недвижимости

Важнейшим условием эффективного функционирования информационных систем является наличие в них необходимого набора достоверных сведений, их постоянное обновление и гарантированное поступление для ввода в базы данных. Неотъемлемыми звеньями государственного учета недвижимости является массовая техническая инвентаризация объектов (зданий, помещений, сооружений) и массовая оценка недвижимости.

Массовая техническая инвентаризация объектов может проводиться в двух формах:

полная инвентаризация объектов с изготовлением технических паспортов в соответствии с утвержденными стандартами, необходимых для индивидуальной оценки объектов, представления при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

упрощенная инвентаризация недвижимого имущества, включающая в себя присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости и определение минимального набора технических характеристик. Это необходимо для создания системы массовой оценки, основными задачами которой являются:

создание базы для определения размера платежей за землю и объекты недвижимости (налоги, арендная плата, платежи при продаже) на основе мониторинга их рыночной стоимости с целью недопущения занижения подлежащих взиманию платежей (фискальная);

обеспечение обоснованности управленческих решений, в том числе путем перехода к взиманию арендной платы на основании ее рыночной величины, а также определения адекватной стоимости государственных объектов недвижимости в целях купли-продажи (экономическая).

2.4 Аналитическая поддержка управления недвижимостью
в Республике Татарстан

Принятие адекватных управленческих решений в области недвижимости может базироваться не только на учетной информации об объектах недвижимости. Для этого также необходима маркетинговая информация о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости республики (динамика изменений цен, параметры спроса и предложения на отдельные виды недвижимости, спрос на услуги рынка недвижимости, количество заключенных сделок, характеристика предлагаемых к продаже (аренде) свободных помещений, ставки арендной платы, показатели доходности объектов и т.д.)

Поэтому дополнительно к ИС "Недвижимость" необходимо предусмотреть создание системы сбора и мониторинга аналитических данных по рынку недвижимости, для чего требуется:

установить набор необходимых информационных и аналитических показателей, перечень и структуру соответствующих баз данных;

определить полномочные структуры (в том числе, негосударственные), ответственные за создание и актуализацию информационно-аналитических баз данных;

разработать механизмы непрерывной актуализации включенной в них информации.

3. Управление недвижимостью: государство
как собственник недвижимости

3.1. Управление недвижимостью, находящейся на вещных правах
у ГУП и учреждений, в собственности хозяйственных обществ
с преобладающей госдолей

Недвижимое имущество, переданное в хозяйственное ведение и оперативное управление

Основные задачи управления государственной недвижимостью определены Концепцией управления государственным имуществом Республики Татарстан. В частности, основной целью управления госимуществом, переданным в хозяйственное ведение ГУП, является обеспечение его максимальной доходности в рамках уставных задач, сохранности и капитализации.

Для реализации этой цели необходимо:

обеспечение жесткой контрактной политики в отношении руководителей предприятий, предусматривающей ответственность руководителей за доходность и капитализацию имущества;

разработка и внедрение методики анализа эффективности использования государственного имущества, а также порядка проведения мероприятий по контролю за использованием государственного имущества;

принятие решений, предусматривающих наделение предприятий имуществом по потребностям бизнеса;  

перераспределение невостребованных и неиспользуемых объектов недвижимости для их последующей реализации предпринимателям, другим собственникам, передачи в доверительное управление либо сдачи в аренду.

При этом принятие управленческих решений по вопросам использования государственного имущества должно согласовываться с отраслевыми министерствами в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2000 г. N 198 "О мерах по усилению взаимодействия министерств в сфере государственного управления отраслями экономики Республики Татарстан" (в редакции постановлений Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.09.2001 г. N 686 и 04.10.2001 г. N 726), предусматривающем ответственность отраслевых министерств за эффективность использования имущества поведомственных предприятий.

Вместе с тем необходима разработка и закрепление на нормативном и правовом уровне механизмов:

безусловного изъятия с последующей приватизацией неэффективно используемых производственных мощностей и площадей, переданных в хозяйственное ведение предприятиям, либо их передачи в управление профессиональным управляющим компаниям;

передачи вновь создаваемым государственным унитарным предприятиям недвижимого имущества на правах аренды вместо закрепления его на праве хозяйственного ведения, как это делается в настоящее время.

Объем имущества, переданного в оперативное управление, должен быть ограничен путем введения нормативов, регламентирующих состав и площадь объектов недвижимости, используемых учреждениями для выполнения своих функций.

Недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ с преобладающей госдолей

Недвижимость хозяйственных обществ с преобладающей госдолей составляет существенную часть их имущества, что определяет ее значительное влияние на стоимость госпакета акций и его доходность. Поэтому одной из важнейших задач является формирование системы контроля за ее эффективным использованием через институт госпредставителей.