Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости  

Аннотация

В статье со ссылкой на судебную практику последнего времени анализируется перспектива судебного спора о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта при строительстве жилой недвижимости, когда с гражданином вместо договора участия в долевом строительстве заключены договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Граждане, намеренные приобрести недвижимость для проживания (квартиры в строящихся домах или отдельные загородные коттеджи вместе с земельными участками), сталкиваются с проблемой оформления договорных правоотношений с застройщиками. Нередко с ними заключаются не договоры участия в долевом строительстве, а предварительные договоры купли-продажи или договоры инвестирования.

В существующей российской действительности застройщики (именующие себя в соответствии с договорами продавцами, соинвесторами, инвесторами-застройщиками) часто допускают просрочку исполнения обязательств по строительству жилья и сдачи объекта, в результате чего к ним предъявляют претензии их контрагенты - заказчики жилья (или инвесторы, как они именуются в соответствии с договорами инвестирования).

В данной работе дана оценка перспективе судебного дела, в котором граждане будут намерены взыскать неустойку за такую просрочку, основываясь на заключенных с ними предварительных договорах купли-продажи недвижимости или договорах инвестирования.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учетом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам в большей степени законодательства о защите прав потребителей, нежели законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Применение в деле законодательства о защите прав потребителей позволяет взыскать законную неустойку, предусмотренную Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), равную 3 процентам цены работ за каждый день просрочки выполнения работы, но не более общей цены заказа (п.5 ст.28 Закона).

Вместе с тем, однако, судебная практика складывается таким образом, что, несмотря на длительную просрочку выполнения работ, размер заявляемой по такого рода делам неустойки (в размере общей цены работ) значительно уменьшается судом на основании ст.333 ГК РФ.

Что касается Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), то он предусматривает иные (меньшие) санкции за нарушение обязательств исполнителями (застройщиками), а именно возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования, уплачиваемых в двойном размере. Причем такие санкции применяются как при просрочке нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства без расторжения договора (ч.2 ст.6 Закона), так и если заказчик (участник долевого строительства - гражданин) отказывается от исполнения договора или договор расторгается в судебном порядке с возвратом ему уплаченных денежных сумм (ч.2 ст.9 Закона).

Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом возможно применение к указанным правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.

Применение Закона о защите прав потребителей

Закон о защите прав потребителей применяется в случаях, когда гражданин заказывает строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В предварительных договорах и договорах инвестирования может предусматриваться, что инвестор-застройщик обеспечивает строительство жилых помещений (квартиры, жилого дома или коттеджа и помещений вспомогательного использования), предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в доме. Вместе с тем в договорах может не указываться, чьих именно нужд - покупателя (инвестора) или каких-то иных, третьих лиц (если иметь в виду, что практически допускается уступка инвестором-покупателем права требования по таким договорам). Таким образом, независимо от доводов сторон (которые будут противоположными - при рассмотрении спора истец будет утверждать, что заказывал строительство для своих собственных нужд, а инвестор-застройщик - что это инвестиции инвестора, которые он вложил в строительство помимо инвестиций инвестора-застройщика) суд может истолковать такие условия исходя из своей оценки, разрешив этот принципиальный для дела вопрос по своему усмотрению.

Других прямых положений в пользу применения законодательства о защите прав потребителей предварительные договоры купли-продажи или договоры инвестирования могут не содержать, а доводы истца (гражданина) в этом отношении могут быть любыми, и они подлежат оценке судом.

Что касается возможных аргументов ответчика в противовес, то он, скорее всего, будет склонен считать, что в деле не могут применяться ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон об участии в долевом строительстве, а подлежит применению ГК РФ и законодательство об инвестиционной деятельности. Предварительные договоры и договоры инвестирования составляются в практической деятельности так, что содержат достаточно норм, чтобы быть положенными в основу таких доводов: это может явствовать, в частности, из названия, преамбулы, предмета договоров, их содержания (совокупности прав и обязанностей сторон).

Применение Закона об участии в долевом строительстве

Договоры инвестирования, заключаемые в практической деятельности, могут прямо предусматривать, что на отношения сторон по договору положения Закона об участии в долевом строительстве не распространяются, при этом может делаться ссылка на п.3 ст.1 Закона.

В п.3 ст.1 Закона об участии в долевом строительстве указано, что действие настоящего закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

При всем том, что эта норма не применяется к правоотношениям сторон по договорам инвестирования и предварительным договорам купли-продажи будущей жилой недвижимости (поскольку гражданин - покупатель, инвестор не является индивидуальным предпринимателем), ссылки ответчика на то, что в деле должен быть применен ГК РФ и законодательство об инвестиционной деятельности, при всех прочих аргументах, основанных на содержании договоров, могут иметь место.

Законодательство об инвестиционной деятельности ставит инвестора и застройщика в положение сотрудничающих лиц, то есть скорее, в равное положение, нежели в положение отношений между "слабым" и "сильным", как это делает Закон об участии в долевом строительстве применительно к заказчику (участнику долевого строительства), считая его слабой стороной в обязательстве, а потому нуждающейся в большей законодательной защите, - и к застройщику, считая его более сильной стороной в обязательстве.

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).