Ответственность строительных организаций и продавцов земельных участков по сделкам с землей для строительства индивидуального загородного жилья  

Аннотация

Предлагаются способы привлечения к ответственности девелоперов - подрядных организаций и продавцов земельных участков, предназначенных для строительства индивидуального загородного жилья.

Граждане, выбирающие место жительства в загородном частном доме, при приобретении земельных участков для строительства собственного жилья нередко сталкиваются с проблемами, сопровождающими этот выбор. Разногласия возникают у них с девелоперами после заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора подряда на строительство дома, а также в ходе строительства и приемки объекта. Встречаются случаи, когда приводимые агентствами недвижимости на их сайтах прелести воздвигаемых элитных загородных поселков, которые должны содержать инфраструктуру, соответствующую уровню жителей, далеки от реальности. Недоделки жилых домов, отступление девелоперами от единого стиля поселка, отсутствие в нем должной инфраструктуры и другие неприятные обстоятельства, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств риэлторами и строителями, могут вызвать у покупателя недвижимости желание защитить свои права и интересы.

Как это правильно сделать в судебном порядке? Возможны ли внесудебные рычаги давления на риэлторов через правоохранительные органы? Каково содержание правоотношений между девелоперами и гражданами-покупателями? В какой суд необходимо обращаться и какими мерами можно обеспечить свои исковые требования? Какими могут быть возражения девелоперов против иска? Какова в ряде случаев может быть уголовно-правовая квалификация действий девелопера - физического лица? Имеется ли судебная практика по таким спорам? Эти и другие аспекты рассмотрены в настоящей работе.

1. Содержание правоотношений между девелоперами и гражданами - покупателями земельных участков  

При приобретении земельного участка для индивидуального жилищного строительства девелоперы в большинстве случаев заключают с гражданами предварительный договор купли-продажи земельного участка и одновременно с ним - договор подряда на строительство дома, поскольку продавцы участков действуют в этой сфере совместно со строительными организациями.

В предварительном договоре купли-продажи земельного участка предусматривается местоположение участка, его площадь, кадастровый номер, категория земель (чаще всего это земли сельскохозяйственного назначения), разрешенное использование (например, для дачного строительства). Если к моменту заключения предварительного договора земельный участок под строительство конкретного дома не выделен, а продавец владеет на праве собственности участком большого размера, предназначенного для последующего дробления с целью перепродажи гражданам для индивидуального жилищного строительства, то указываются его идентифицирующие признаки.

Предварительным договором купли-продажи земельного участка предусматриваются обязательства продавца в течение определенного периода (например, одного месяца) с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на выделяемый земельный участок заключить с покупателем договор купли-продажи указанного земельного участка (основной договор). Кроме того, в предварительном договоре может быть сделана отсылка на договор подряда, который заключается между покупателем земельного участка (заказчиком) и строительной организацией (подрядчиком), с указанием, например, на то, что основной договор будет заключен только при условии оплаты покупателем (заказчиком) строительных работ в определенном размере (например, 50% цены работ). В предварительном договоре может быть закреплено положение о том, что в течение определенного времени (например, двух недель) с момента заключения договора продавец предоставит покупателю письменное разрешение на ведение на земельном участке строительства в соответствии с договором подряда.

В предварительном договоре приводятся существенные условия основного договора (как правило, они указываются в форме образца с пустыми графами при отсутствии необходимой информации на данном этапе сделки). Такими условиями могут быть:

- сведения, идентифицирующие земельный участок (по примеру указанных выше);

- сведения о серии и номере свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок, дате записи государственной регистрации в едином государственном реестре прав;     

- стоимость земельного участка (она может быть определена сторонами в виде конкретной суммы уже на этапе заключения предварительного договора);

- порядок расчетов (чаще всего это 100-процентная предварительная оплата при заключении предварительного договора);

- условие о том, что расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несет покупатель, при этом договор может содержать условие, что эти расходы не входят в цену земельного участка, а оплачиваются покупателем дополнительно;

- гарантии продавца, что к моменту отчуждения земельного участка и заключения основного договора он не состоит в браке, зарегистрированном в соответствии с законодательством (российским или зарубежным), либо указание на то, что согласие его супруги на совершение сделки с указанным земельным участком в установленном порядке получено (если он в таком браке состоит). Это условие требуется в случаях, когда брачным договором продавца и его супруга не изменен законный режим их имущества;

- гарантии продавца, что продаваемый земельный участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в наем (аренду) не сдан, права на него не обременены и не ограничены иным образом;

- гарантии продавца, что в отношении земельного участка не заключались или не совершались и не будут заключаться или совершаться сделки, в том числе предварительные договоры, имеющие целью отчуждение земельного участка третьим лицам, либо иным образом обременяющие его;

- гарантии сторон, что они полностью дееспособны, над ними не установлена опека, попечительство или патронаж, и они не состоят на психоневрологическом или наркологическом учете;

- обязательство сторон подписать при передаче участка передаточный акт;

- обязательство продавца осуществлять сбор документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, предоставлять документы на государственную регистрацию.

Иногда в предварительном договоре отражаются совместные декларативные заверения сторон о том, что, заключая договор, они находятся в здравом уме, ясной памяти, действуют добровольно и полностью отдают себе отчет в содержании договора и последствиях его заключения, что договор не является для сторон кабальной сделкой и не совершается под влиянием угрозы или насилия, не является мнимой или притворной сделкой, в момент подписания договора стороны способны понимать значение своих действий и руководить ими. Обычно такого рода надписи характерны для договоров, удостоверяемых нотариально, однако эта формулировка в практике перекочевывает в договоры, заключаемые в простой письменной форме.

В предварительном договоре в качестве существенного условия основного договора стороны могут предусмотреть условие, сделав отсылку на договор подряда, что в случае невозможности регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на земельный участок по причинам, не зависящим от покупателя, продавец обязан компенсировать покупателю полную сумму затрат, понесенных к этому моменту покупателем на строительство дома по договору подряда.

К предварительному договору прилагается план земельного участка или план поселка, если дом возводится на территории коттеджного поселка, с указанием номера земельного участка.

Лица, подписывающие договор, должны иметь на это полномочия: покупатель должен проверить правоустанавливающие документы на землю, а если договор от имени продавца подписывает уполномоченное лицо, то нужно проверить также доверенность.

Договор подряда, заключаемый покупателем земельного участка со строительной организацией одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи земельного участка с продавцом может содержать самые разнообразные условия, основное из которых - обязательство подрядчика (генерального подрядчика), имеющего соответствующую лицензию, выполнить строительство (включая ремонтно-отделочные работы) жилого дома, расположенного на приобретаемом покупателем (заказчиком) земельном участке. В приложениях к договору, как правило, указываются характеристики дома, крыши, фундамента, энергоснабжения (газификации, электричества), внутренней отделки, водоснабжения и пр., а также цена работ и стоимость материалов для строительства.

Таким образом, совершая сделку по приобретению понравившегося ему земельного участка в коттеджном поселке, гражданин также заключает договор с дружественной продавцу участков строительной организацией, а в целом приобретает своего рода "стиль комфортной жизни", который ему показывается в форме рекламы на Интернет-сайте агентства недвижимости.

Однако в действительности, когда строительство разворачивается полным ходом, гражданин может столкнуться с тем, что девелоперы отступают от заявленных ими при совершении сделки обещаний, и в итоге он может получить продукт, который отличается от "воплощения мечты элитной жизни", демонстрируемой на веб-сайте агентства недвижимости.

С какими проблемами может столкнуться приобретатель земельного участка?

Во-первых, с мошенничеством в сфере земельных отношений. По данным межрегионального общественного движения "Крестьянский фронт", с начала 90-х гг. из 39 районов Московской области 28 затронуто мошенничеством в сфере земельных правоотношений. Пострадали около 160 тысяч человек. За 2006-2008 гг. в указанную организацию обратились около 50 тысяч человек*.

______________

*  Хорошо иметь домик в деревне? Жители подмосковного Мамошина в этом не уверены // Новая газета. 2008. 27 октября. N 80.

Во-вторых, с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. В построенном доме может протекать крыша, отсутствовать автономная газификация, отсутствовать ограждение территории участка, отсутствовать водоснабжение, энергоснабжение, земля на участке может быть перерыта в связи со строительными работами, наконец, строительство в поселке незадачливыми риэлторами может быть со ссылкой на экономический кризис заброшено вовсе. Может быть допущена просрочка строительства.

Все это дает покупателям недвижимости повод для защиты своих прав.

2. Нюансы совершения сделок с земельными участками  

Какие обстоятельства и доводы, кроме указанных выше, можно положить в основу иска или обращения в правоохранительные органы?

Девелоперы в погоне за сверхприбылью нередко совершают сделки, несущие в себе заведомо порочные и незаконные условия.

Так, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка может быть указана цена продажи, значительно меньшая, нежели рыночная стоимость участка. В целом цена земельного участка, указанная в договоре, может быть приравнена к его кадастровой стоимости. Такие случаи формально допускаются российским законодательством (точнее, правоохранительные органы закрывают на них глаза), хотя на деле могут вызывать саркастическую усмешку у знатоков. Например, цена земельного участка площадью 1072 кв.м в Волоколамском районе Московской области (в строящемся элитном поселке), равная его кадастровой стоимости, может составлять 24832 руб. 88 коп., а цена участка площадью 1622 кв.м - 37573 руб. 63 коп. И такие цены отражаются в договоре с покупателем.

Цена строительных работ на указанных участках, закрепляемая в договоре подряда, может составлять сумму в размере 777600 руб. (и в нее также будет входить стоимость материалов для строительства), а на деле за эту цену едва ли можно воздвигнуть фундамент и одну из стен для элитного загородного дома.

Прием денежных средств от граждан может осуществляться наличными, а не в безналичном порядке, как это закрепляется, например, в договоре подряда, и фактическая цена земельного участка вместе с ценой строительных работ может составлять сумму, равную 7011993 руб. (за возведение одного дома) и, соответственно, 14023986 руб. (за два). Причем денежные средства в нарушение валютного законодательства могут приниматься как в рублях, так и в иностранной валюте.

Для придания видимости законности своих сделок, риэлторы, получив наличные от покупателя, могут поручить своему рядовому работнику внести часть их них (а именно сумму, отраженную в договоре подряда) в банк для перечисления на расчетный счет строительной организации, и эта сумма будет отражена в выписке из банковского счета организации. В предварительном и основном договоре купли-продажи может быть закреплено условие о том, что расчеты за земельный участок произведены при его заключении. Таким образом, видимость законности сделки создана.

Денежные средства в полном объеме от граждан может получать девелопер - физическое лицо, имеющее в собственности продаваемые земельные участки. Видимо, это распространенная схема ведения незаконного предпринимательства в России: когда земли сельскохозяйственного назначения приобретаются у бывших членов колхозов, оформляются в собственность одного человека - девелопера, который затем осуществляет их перевод из одной категории в другую или изменяет разрешенное использование, дробит на мелкие участки и занимается их последующей перепродажей покупателям. Покупателю этот человек выдает расписку в получении всей суммы.

       При этом свою деятельность такие лица (продавцы земли и строительные организации) ведут под эгидой и брэндом какого-нибудь агентства недвижимости с презентабельным названием, и оформление сделки, как правило, осуществляется в офисе этого агентства в присутствии обходительных и вежливых сотрудников. При этом девелопер - физическое лицо, являясь собственником продаваемых земельных участков, одновременно является генеральным директором агентства недвижимости.

Когда же возникает спор с гражданами, то в суд такие риэлторы могут предъявить подложные доказательства, например:

- доверенность, якобы выданную строительной организацией продавцу, подтверждающую право получения денежных средств от граждан за строительство по договору подряда;

- квитанции к приходным кассовым ордерам, якобы подтверждающие внесение этим продавцом в кассу строительной организации денежных средств, полученных от граждан;

- агентский договор между агентством недвижимости и строительной организацией, предметом которого якобы является оказание агентством недвижимости строительной организации услуг по подбору покупателей и содействию в заключении с ними предварительных договоров и договоров подряда на строительство домов, расположенных на продаваемых земельных участках.