Ю.М.Лермонтов,
консультант Минфина России

Основные виды договоров:
гражданско-правовое регулирование, налогообложение, бухгалтерский учет

Договор купли-продажи

Гражданско-правовые правоотношения

Правовому регулированию гражданско-правовых отношений, связанных с куплей - продажей, посвящена, прежде всего, Глава 30 ГК РФ*.

________________

* На основании пункта 3 статьи 454 ГК РФ в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. Так, например, заключение сделок на рынке ценных бумаг регламентируется правилами, установленными Федеральными законами от 22.04.96 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" и от 05.03.99 N 46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг". При этом следует учитывать, что к купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей общие положения о купле-продаже применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следует отметить, что условия договора купли-продажи могут быть полностью определены сторонами самостоятельно. Однако при этом необходимо учитывать, что в случае если название произведенной субъектами хозяйственной деятельности операции не соответствует ее фактическому содержанию, объем прав и обязанностей каждой из сторон должен производиться исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции*.

________________

*  Подобная позиция приведена в Обзоре судебной практики ВС РФ "Обобщение практики рассмотрения судами Российской федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 19.09.2002, в котором говорится, что если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений пункта 2 статьи 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда.

Именно по этой причине при заключении договора необходимо учитывать его характеристику.

По общему правилу договор купли-продажи является консенсуальным, исключение составляет энергоснабжение граждан потребителей (заключён с момента первого подключения к сети). Розничная купля-продажа считается заключённой с момента выдачи товарного или кассового чека. Данный договор является также двусторонне обязывающим (взаимным), т.е. одна его сторона обязана предоставить товар, а другая обязана получить и оплатить его, и всегда возмездным, т.е. обязательно должна происходить передача денег.

Договор купли-продажи имеет основной целью передачу имущества в собственность. На основании статьи 458 ГК РФ моментом возникновения права собственности является момент:

- вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

- предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом;

- в случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

По общему правилу, продавцом товара должен быть собственник товара. Кроме того, продавцом может также выступать лицо, которое фактически не является собственником товара (например, унитарное предприятие, которое не наделено правом собственности на закрепленное за ним собственником имущество). На публичных торгах в силу требований пункта 5 статьи 448 ГК РФ продавцом признается организатор торгов. Также в качестве продавца могут выступать посредники, вступающие в договор купли-продажи от своего имени (комиссионеры, доверительные управляющие, агенты).

Единственным существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете, т.е. непосредственно о передаваемом товаре. Иные условия, такие как цена, условия или срок, по общему правилу, являются несущественными. Однако для отдельных видов договоров купли-продажи положениями ГК РФ предусмотрены также другие существенные условия: срок для договора поставки и цена передаваемого товара для договора купли-продажи недвижимости.

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, как движимые, так и не движимые, как индивидуально определённые, так и определяемые родовыми признаками. При этом следует помнить, чтобы товар должен быть оборотоспособным (статья 129 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следует учитывать, что не могут быть переданы по договору купли-продажи индивидуально определённые вещи, погибшие к моменту заключения договора.

Пунктом 3 статьи 455 ГК РФ предусмотрено, что условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Таким образом, при отсутствии в договоре купли-продажи условия о товаре, а именно: о его наименовании и количестве, указанный договор считается незаключенным, по причине отсутствия соглашений обо всех существенных условиях договора.

Однако факт незаключенности договора купли-продажи не означает право на освобождение от оплаты полученного товара. Более того, при неоплате принятого товара возможно возникновение ряда негативных правовых последствий.

Принятие организацией товара при отсутствии заключенного договора купли-продажи дает основание считать состоявшуюся приемку-передачу товара разовой сделкой купли-продажи. К таким правоотношениям также применяются нормы Главы 30 ГК РФ.

Приемка организацией переданного ей товара и наличие договора, хотя и не заключенного, свидетельствует о намерении организации совершить действия по приобретению в собственность данного товара, а также о возникновении согласно статьям 307, 454, 486 ГК РФ обязательства по оплате товара.

Таким образом, организация, принявшая товар, хотя и по незаключенному договору купли-продажи обязана оплатить его.

В случае отказа организации от оплаты принятого товара к ней может быть применен ряд гражданско-правовых мер ответственности и компенсации, а также защиты прав лица, передавшего организации товар.

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что отказ от исполнения встречного обязательства возможен лишь в случаях непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Таким образом, в ситуации, когда организация приняла товар по договору купли-продажи, однако впоследствии посчитала данный договор незаключенным из-за отсутствия в нем условия о наименовании и количестве товара, и отказалась от оплаты принятого им товара, данный отказ неправомерен и влечет негативные правовые последствия, такие как взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно пункту 2 статьи 456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 464 ГК РФ, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

При этом в силу пункта 2 статьи 464 ГК РФ в случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче документов, относящихся к товару, не влечет недействительность договора, а лишь предоставляет покупателю право отказаться от товара.

В силу пункта 4 статьи 454 ГК РФ общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (например, авторские права, при передаче которых применяются специальные авторские договоры). Так, при возмездной передаче имущественных прав применяются соответствующие правила по цессии (статья 382 ГК РФ).

Гражданское законодательство не устанавливает, какие конкретно права могут быть предметом купли-продажи, поэтому сфера применения договора купли-продажи для передачи имущественных прав довольно узка.

При заключении договора купли-продажи необходимо учитывать особенности отдельных видов данного договора: розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и продажи предприятия, предусмотренные конкретными параграфами Главы 30 ГК РФ. Общие положения купли-продажи распространяются на иные договоры купли-продажи, если они не подчиняются 7 названным видам. Так, внешнеторговая (международная) купля-продажа товаров может регулироваться общими положениями о купле-продаже (например, в случае, если к договору применяются соответствующие нормы российского законодательства и положения Конвенции ООН 1980 года о договорах международной купли-продажи товаров не разрешают спорного вопроса).

Наибольшие трудности на практике могут возникнуть в связи с заключением договоров поставки, купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия. Представляется, что именно их и следует рассмотреть отдельно.

В соответствии со статьей 506 ГК РФ по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

При этом по вопросу, касающемуся применения норм ГК РФ о договоре поставки, необходимо учитывать положения Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.97 N 18.

Предметом договора поставки являются не товары вообще, а товары, закупаемые или производимые поставщиком. При этом поставки производятся, как правило, крупными оптовыми партиями. Данный договор всегда носит предпринимательский характер для обеих сторон. Следует также принимать во внимание, что при договоре поставки имеет место сложная система договорных связей, при которых поставщик не всегда является производителем продукции (поставщиком может быть и посредник, реализующий продукцию с целью получения прибыли). Кроме того, момент заключения договора поставки, как правило, отделён от момента исполнения, и товара на момент заключения договора может не быть.

При заключении договора поставки в обязательном порядке подлежат согласованию условия о товаре относительно его наименования и количества, а также о сроке поставки.

При описании товара указываются номера стандартов, технических условий, артикулов и других необходимых документов, на соответствие которым предстоит проверять поступившую продукцию. В случае сложной характеристики товара его описание даётся в отдельном приложении, которое является неотъемлемой частью договора.

Количество поставляемого товара также определяется по соглашению сторон исходя из потребностей покупателя, с учётом производственных и иных возможностей поставщика. Для описания количества используют общепринятые параметры веса, длины, объёма, штуки. Если поставка по весу, то оговаривается вес товара БРУТТО и НЕТТО.

Некоторые продовольственные товары имеют тенденцию к изменению веса в процессе транспортировки и хранения. В этом случае используется предварительное соглашение по количеству и допускается и позволяется оговорка около 100 кг. Допускается сделать запись "+(-) 10%", в таком случае делается оговорка о том, кому из участников договора предоставляется право пользоваться отступлением от договора.

Срок поставки может быть определен путем установления фиксированной даты поставки либо путем закрепления в договоре периода времени, в течение которого должна быть произведена поставка (декада, месяц, квартал).

В соответствии с пунктом 1 статьи 508 ГК РФ в случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

Пунктом 2 статьи 508 ГК РФ предусмотрено, что наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.).

Положения пункта 3 статьи 508 ГК РФ предусматривают возможность досрочной поставки товаров может с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Сроки поставки могут быть связаны не только с временными датами, но и с какими-либо действиями покупателя (например, с предварительной оплатой или с датой поступления денег на счёт). При оформлении договора поставки, как правило, описывается процедура приёмки покупателем поставленной продукции по количеству и качеству.

Еще одной особенностью договора поставки является особый порядок одностороннего отказа от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 523 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон. При этом на основании абзаца 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 4 статьи 523 ГК РФ установлено, что договор поставки считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Другим договором, часто встречающимся на практике, является договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому в соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Необходимо помнить, что объектом договора продажи недвижимости всегда выступает недвижимое имущество, существенными условиями такого договора являются условия о предмете и цене.

Следует отметить, что договор продажи любой недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. На основании статьи 554 ГК РФ предмет договора считается согласованным, если стороны достигли соглашения по данным, позволяющим определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю, в том числе по данным, определяющим расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ (определение цены исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги), не применяются.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.