Проектом федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Законопроект) предлагается внести изменения в отдельные положения Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон) в части возможности установления Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) требований к параметрам объектов жилищного строительства, возводимых на предоставляемых Фондом земельных участках (в том числе требований, касающихся плотности застройки, этажности, применяемых технологий и материалов), как при продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда в целях жилищного строительства, так и при продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства.
Законопроектом также предлагается внести изменения в Закон в части уточнения отдельных процедур комплексного освоения земельных участков Фонда в целях жилищного строительства, принятия Российской Федерацией решений о формировании имущества Фонда, а также в части, касающейся выполнения Фондом функции по осуществлению инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство и приобретение жилых помещений.
Данные изменения обусловлены следующими обстоятельствами.
Продажа Фондом земельных участков (прав на заключение договоров аренды земельных участков) в целях жилищного и иного строительства осуществляется в соответствии со статьями 38, 38_1, 38_2 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, определенных Законом.
Так, в состав сведений, указываемых в извещении о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для жилищного строительства, для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства и учитываемых при формировании существенных условий договора аренды, законопроектом предлагается включить:
- требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимым для развития территории, при подготовке проекта планировки и проекта межевания территории;
- минимальный объем осуществления жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, иные технико-экономические показатели жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, жилищного строительства.
В состав сведений, указываемых в извещении о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для размещения объектов, предназначенных для производства энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, законопроектом предлагается включить:
- способы обеспечения обязательств по строительству указанных объектов и их объем;
- максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для размещения указанных объектов;
- максимальные сроки осуществления строительства указанных объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка;
- требования к видам объектов, предназначенных для производства энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, размещение которых допускается разрешенным использованием земельного участка.
В законопроекте также содержится указание о том, что условия включения в извещение о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков Фонда сведений, предусмотренных настоящим пунктом, определяются попечительским советом Фонда.
Предлагаемые изменения создадут для Фонда возможность установления требований к строительству жилья экономического класса, объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для строительства жилья экономического класса, на земельных участках, переданных в собственность Фонда из федеральной собственности, при продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Согласно статье 30_2 Земельного кодекса Российской Федерации, комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе предполагает подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
В соответствии с пунктом 6 части 3 статьи 3 Закона предусмотрена безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность земельных участков Фонда, на которых расположены находящиеся в государственной или муниципальной собственности объекты инфраструктуры, земельных участков Фонда, расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования, после образования таких земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Согласно пункту 5 части 3 указанной статьи Фонд осуществляет передачу земельных участков Фонда, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов.
При этом, связь указанных правомочий Фонда с правомочиями Фонда применительно к процедурам комплексного освоения земельных участков Фонда в целях жилищного строительства не предусмотрена. В связи с этим возникает коллизия между преимущественным правом арендатора заключить договоры аренды или купли-продажи в отношении образованных земельных участков в границах земельного участка Фонда, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, и предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, и правом Фонда передать земельный участок на срок строительства объектов инфраструктуры.
Законопроектом предлагается предусмотреть возможность передачи Фондом земельных участков в государственную или муниципальную собственность для создания на образованных в порядке реализации процедур комплексного освоения земельных участках Фонда объектов инфраструктуры за счет бюджетных инвестиций в случае, если соответствующие средства запланированы в бюджете субъекта Российской Федерации или в местном бюджете, государственных или муниципальных инвестиционных программах.
Применительно к созданию объектов обустройства территорий общего пользования после образования таких земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в границах земельного участка Фонда, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, законопроектом предлагается предусмотреть возможность передачи в государственную или муниципальную собственность обустроенных территорий общего пользования.
В связи с изложенным также уточнена компетенция органов управления Фонда (статьи 6, 7 Закона) в части принятия решений о безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков Фонда.
Указанные изменения позволять передать в государственную или муниципальную собственность те земельные участки Фонда (в границах земельного участка Фонда, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), в отношении которых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета планируется строительство соответствующих объектов капитального строительства, инфраструктуры и обустройства территорий общего пользования.
Законопроектом предлагается дополнить функции Фонда функциями отказа от права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также продажи гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений (помещений в них), расположенных на земельных участках, находящихся в собственности Фонда, которые ранее были предоставлены для их комплексного освоения в целях развития жилищного строительства в порядке, установленном статьей 38_2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного предлагается установить, что права граждан и юридических лиц - собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникают после отказа Фонда от права собственности на такой земельный участок на основании статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с даты регистрации прекращения права собственности Фонда на земельный участок.
Данное предложение согласуется с нормами пункта 1_1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, переходит в собственность муниципального образования, в границах которого он расположен, если иное не предусмотрено другими федеральными законами.
В иных случаях, когда земельные участки, образованные в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории и находящиеся в собственности Фонда, заняты индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки или иными зданиями, строениями, не относящимися к жилому фонду, предлагается руководствоваться нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающими продажу таких земельных участков собственникам объектов недвижимого имущества по их кадастровой стоимости.
Законопроектом также предлагается уточнить отдельные положения Закона в части конкретизации содержания понятия имущества, в отношении которого принимаются решения о целесообразности его передачи в собственность Фонда либо о целесообразности передачи органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению указанным имуществом.
В соответствии с частью 2 статьи 4 Закона формирование имущества Фонда осуществляется за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества. В статьях 11-13 Закона также указано, что формирование предложений Фонда осуществляется на основании подготовленных органами государственной власти субъектов Российской Федерации перечней находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества.