ЭЖ-юрист, N 46, 2008 год          

Э.Глуховская

газета "эж-ЮРИСТ"

 Осторожно: долевая собственность,
или сосед-рейдер

     
     Сложно назвать квартирное рейдерство новым явлением, скорее в последние год-два было официально признано его существование. Оно не столь многолико, как корпоративные войны в отношении юридических лиц, но имеет схожие цели и механизмы. Суть рейдерства как такового - получение материальной выгоды без уплаты реальной рыночной цены, перепродажа и обогащение. В отличие от корпоративного квартирное рейдерство отличается особым цинизмом, потому как направлено против физических лиц, не имеющих личных юристов, зачастую - свободных средств и прочих ресурсов, даже маленького предприятия. Да и цена вопроса - крыша над головой, а не бизнес.
          

Группа риска: недвижимость
в долевой собственности

Не стоит думать, что группу риска в этом отношении представляют собой только одинокие пенсионеры, лишенные наследников. Практика показывает, что собственность может потерять любой обыватель, например в результате семейного конфликта. Достаточно, чтобы обстоятельства сложились определенным образом - на фоне общей долевой собственности на квартиру хотя бы один из ее участников потерял интерес к использованию своей доли. Долевая собственность возникает, как правило, в процессе раздела супружеского имущества либо наследования объекта несколькими лицами.

Конфликтом между собственниками квартиры и пользуются рейдеры. Купить долю у разочарованного участника долевой собственности - первостепенная задача. Соответствующими объявлениями полон Интернет и некоторые печатные издания. При этом такая доля не обязательно покупается за бесценок. Цена может стремиться от минимальной к вполне рыночной. Продавец получает деньги и избавляется от фигуры надоевшего родственника. Рейдер же рассчитывает в перспективе получить всю квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы квартиру нельзя было использовать для проживания.

Так как рейдерство разворачивается в "родном доме", выдержать подобное практически невозможно. Да и при выборе жертвы рейдеры проводят работу по сбору информации о ней и о доступных ей ресурсах. Доведенный до отчаяния совладелец принимает единственное, на его взгляд, верное решение - продать свою долю. Только как найти добросовестного покупателя на квартиру с таким соседством? Через какое-то время приходит понимание, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно - за бесценок. Вырученных средств в лучшем случае хватает на комнату в неликвидном районе города. В качестве альтернативы предлагается выкупить долю рейдера, но по цене, сильно превышающей рыночную. Таковы типичные сценарии.