Упрощенка, N 10, 2008 год     
Рубрика: Комментарии                             
Подрубрика: Отдельные операции
Н.А.Теплова,
эксперт журнала "Упрощенка"

Покупка недвижимости

    Приобрести недвижимое имущество - дело непростое. Во-первых, нужно оформить юридические документы. Во-вторых, зарегистрировать переход права собственности. Вкладываются очень большие деньги, и любая ошибка может не только напрямую ударить по благосостоянию и похоронить планы, но и привести к крупным штрафам. Приводимые сведения, конечно, не заменят конкретного профессионального анализа, но все же позволят сориентироваться в правовой области и правильно подойти к учету

 Н.А. Теплова,
эксперт журнала "Упрощенка"



Согласно пункту 1 статьи 130 и пункту 1 статьи 132 ГК РФ к недвижимости относятся:

- объекты естественного происхождения (земельные площади, участки недр);

- объекты, неразрывно связанные с землей (здания, конструкции, многолетние насаждения);

- незавершенные постройки;

- предприятия как имущественные комплексы;

- суда и искусственные космические объекты.

Данный перечень является открытым. Имущество может быть признано недвижимым на основании других законов. Например, статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ относит к нему жилые и нежилые помещения.О покупке земли и связанных с этим учетных операциях мы уже писали. Пароходы и спутники "упрощенцам" не по карману, но об остальных объектах интересно поговорить.

Читайте статью "Покупка земли при упрощенной системе" // Упрощенка, 2007, N 12

Договор купли-продажи недвижимости


Правоотношения сторон в сделке с недвижимостью регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ продавец передает имущество в собственность покупателю. Договор купли-продажи оформляется письменно. В нем обязательно приводят данные, позволяющие определить объект и его расположение на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ). Если их не будет, условие о предмете договора считается несогласованным, а сам договор незаключенным.

Еще одно существенное условие - цена имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ если в возмездном договоре она не указана, то уплачивается столько, сколько при сравнимых обстоятельствах стоят аналогичные товары (работы или услуги). В данном случае это правило неприменимо: при отсутствии цены договор признается незаключенным.

О цене в договоре продажи недвижимости говорится в статье 555 ГК РФ

Если иное не предусмотрено законом или договором, недвижимое имущество считается переданным после вручения покупателю и подписания сторонами акта или другого соответствующего документа (п.1 ст.556 ГК РФ). Однако законным владельцем покупатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности (п.1 ст.551 ГК РФ).

Отдельно рассмотрим некоторые вопросы, связанные с куплей-продажей предприятия (параграф 8 главы 30 ГК РФ). Продавец передает покупателю в собственность объекты, а также права и обязанности, кроме тех, которые передать не вправе (п.1 ст.559 ГК РФ). По такой сделке покупатель получает в распоряжение бизнес. Продавец, продолжая существовать как юридическое лицо, может заняться чем-то другим.

Согласно пункту 2 статьи 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят:

- все имущество, предназначенное для деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье и продукцию;

- права на оригинальные признаки предприятия, его продукции, работ и услуг (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права;

- права требования и долги.

Допустимо предусмотреть в договоре, что исключительные права на средства индивидуализации, а также права на использование этих средств, принадлежащие предприятию по лицензионным договорам, покупателю не переходят.

В составе предприятия нельзя продать разрешение (лицензию) на какую-либо деятельность, за исключением случаев, когда права, связанные с лицензией, переходят покупателю в силу прямого указания закона. Кстати, передача обязательств, которые покупатель не может выполнить, так как у него нет подобного разрешения (лицензии), не освобождает продавца от погашения долгов. При неисполнении обязательств продавец и покупатель несут солидарную ответственность перед кредиторами.

Такие сведения содержатся в пункте 3 статьи 559 ГК РФ

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основании полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Прежде чем будет подписан договор, продавец должен оформить для покупателя:

- акт об инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень передаваемых долгов (обязательств) с указанием кредиторов, размера и сроков требований.

Все эти документы прилагаются к договору.

Согласно пункту 1 статьи 562 ГК РФ одна из сторон договора должна письменно известить о продаже предприятия кредиторов по переданным обязательствам. Обычно этим занимается продавец. Кредитор, не подтвердивший письменно продавцу или покупателю согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня уведомления потребовать:

- прекратить или досрочно исполнить обязательства и возместить убытки;

- признать договор продажи предприятия полностью или частично недействительным.

Если же кредитору не сообщили о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении приведенных требований в течение одного года с того дня, как узнал или должен был узнать о событии. Продавец и покупатель вместе отвечают по долгам, переведенным на последнего без согласия кредитора (п.4 ст.562 ГК РФ).

Договор купли-продажи предприятия составляется в письменной форме, однако в отличие от оформленного на другую недвижимость считается заключенным только с момента регистрации. Для сделки помимо договора необходимо подготовить передаточный акт со сведениями о составе предприятия, уведомлении кредиторов о продаже, выявленных недостатках и перечень утраченных объектов. После того как обе стороны подпишут акт, предприятие считается переданным. С этого момента покупатель несет убытки от разрушения или повреждения любой части полученного комплекса, хотя тот будет ему принадлежать лишь после регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация


Право собственности на недвижимое имущество регистрируется по месту его нахождения в Едином государственном реестре прав. Порядок определен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ). За регистрацию отвечают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти и его территориальные подразделения, действующие в регистрационных округах (п.1 ст.9 Закона N 122-ФЗ). Согласно пункту 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 N 451, таким органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции, и перечислены в приложении к приказу Минюста России от 03.12.2004 N 185

Многие ошибочно полагают, что регистрация сделки и регистрация права - одно и то же. Это разные, не взаимозаменяемые действия. Покупатель недвижимого имущества не станет собственником, пока не зарегистрирует переход права собственности. А регистрация договора нужна только в некоторых случаях (например, при покупке жилого дома, квартиры или предприятия), когда без этого он считается незаключенным. Но регистрировать переход права собственности покупатель должен все равно. Иначе собственником останется продавец.

Оформляя сделку на недвижимость, сначала регистрируют подписанный договор (если это необходимо), потом - право собственности на недвижимое имущество. В обоих случаях потребуются заявления от одной из сторон договора или их уполномоченного. Формы приведены в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293. К заявлениям прикладывают документы о правах на недвижимое имущество, об уплате госпошлины и план объекта недвижимости (п.4 ст.16 и п.1 ст.17 Закона N 122-ФЗ). Представитель должен принести доверенность или ее нотариальную копию, а если ему разрешено действовать без доверенности - учредительные документы организации или их нотариальные копии.

Доступ к полной версии документа ограничен
Этот документ или информация о нем доступны в системах «Техэксперт» и «Кодекс». Вы также можете приобрести документ прямо сейчас за 49 руб.
Нужен полный текст и статус документов ГОСТ, СНИП, СП?
Попробуйте «Техэксперт: Лаборатория. Инспекция. Сертификация» бесплатно
Реклама. Рекламодатель: Акционерное общество "Информационная компания "Кодекс". 2VtzqvQZoVs