ЭЖ-юрист, N 32, 2008 год          

В.Лапач,
профессор Южного Федерального университета, д.ю.н.,
Т.Ткаченко,
доцент Южного Федерального университета, к.ю.н.

Земля в новом измерении

Перед уходом на летние каникулы законодатель оставил на изучение хозяйственникам и юристам "домашнее задание" в виде нескольких вновь принятых федеральных законов, значимость которых исключительно велика. При этом, когда предметом нормотворчества становятся земельные отношения, внимание общества к соответствующему закону возрастает многократно. Новый Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" на первый взгляд лишь вносит некоторые технические изменения в действующее законодательство. Между тем он затрагивает ряд принципиальных вопросов.

Прежде всего Закон этот имеет достаточно необычную судьбу. Законопроект под номером 330901-4 обсуждался в первом чтении на заседании Государственной Думы 18 октября 2006 года под наименованием "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства". Однако Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" был изменен совершенно иным Законом (от 13.05.2008 N 66-ФЗ) в связи с принятием Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Что же касается Закона N 141-ФЗ, то им внесены изменения в 15 федеральных законов (в том числе в Гражданский, Земельный, Бюджетный кодексы), но назвать эти изменения новационными было нельзя. Поэтому Государственная Дума, принимая во втором чтении законопроект N 330901-4, своим Постановлением от 02.07.2008 вполне логично избрала для него новое наименование, более соответствующее сущности вносимых изменений.

Участки и границы

Наиболее значимые изменения концептуального порядка можно проследить в ЗКРФ, где появилась новая обширная глава 1_1, именуемая "Земельные участки". Сам по себе этот факт не может не радовать, поскольку законодатель сделал наконец решительный шаг к большей определенности исходных понятий земельного права, чего ранее явно недоставало. Новая статья 11_1 предлагает следующее определение земельного участка - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Соответственно признан утратившим силу п.2 ст.6 ЗК РФ, согласно которому земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. С 8 декабря 2002 года и по настоящее время этот порядок определяется требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327, который был издан в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Формально данные требования не отменены, однако с 17 мая 2008 года действие названного Закона прекращено (ст.20 Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), а кадастровые отношения применительно к недвижимости, в том числе и к земельным участкам, регулируются новым Федеральным законом N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон о кадастре), который начал действовать с 1 марта 2008 года.

Согласно ст.7 данного Закона описание местоположения границ земельного участка является уникальной характеристикой объекта недвижимости, включаемой в государственный кадастр. На основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке составляется межевой план. Этот план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или участках.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей. Местоположение границ участка отражается в графической части межевого плана, а в текстовой приводятся сведения о согласовании местоположения границ участков в форме акта согласования местоположения таких границ (когда такое согласование необходимо в соответствии со ст.39 Закона о кадастре).

Кадастровое законодательство различает понятия "установление" и "уточнение" местоположения границ земельного участка.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ указал, что под характерными точками следует понимать точки изменения описания границ земельного участка и деления их на части (предложение первое ч.7 ст.38 Закона о кадастре).

Закон N 141-ФЗ существенно конкретизировал порядок уточнения границ путем новой редакции ч.9 ст.38 того же Закона о кадастре. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на участок, или (при отсутствии такого документа) из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные посредством природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Эта новелла, бесспорно, позволит более эффективно уточнять границы земельных участков по фактическому землепользованию, однако необходимо отметить, что доказательственное значение приобретает не только факт наличия вынесенных на местность границ, закрепленных при помощи природных объектов или же объектов искусственного происхождения, но и достаточно длительный срок (15 и более лет) существования таких границ на местности.

Как образуется участок

Тесная связь между земельным и кадастровым законодательством прослеживается и в том, что в главе 1_1 ЗКРФ теперь воспроизводится "кадастровое" понимание понятий образования и прекращения объекта недвижимости применительно к земельным участкам. В ст.16 Закона о кадастре определено, что образование (или создание) объекта недвижимости означает постановку такого объекта на учет, а прекращение существования объекта недвижимости выражается в снятии его с учета.