ЭЖ-юрист, N 6, 2008 год
Д.Пятков
к.ю.н., доцент кафедры гражданского права
Алтайского государственного Университета,
зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин
ЗАпадно-Сибирского филиала Российской
правовой академии

Постройка без права на ошибку

В соответствии с нормами ст.222 ГК РФ самовольная постройка - это плохо, но поправимо для всех, кроме арендаторов земельных участков. К сожалению, судебная практика дает основание утверждать, что легализация самовольных построек вряд ли примет адекватные материально-правовые и процессуальные формы. Чем же самовольная постройка арендатора земельного участка хуже самовольной постройки любого другого землепользователя?

Недавно в "эж-ЮРИСТ" (N 2 за 2008 год, с. 6) было опубликовано Определение ВАС РФ от 12.12.2007 N 16879/07, которым застройщику - арендатору земельного участка отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение. Редакция газеты обоснованно сделала обобщение: на сновании ст.222 ГК РФ суды считают, что признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если она осуществлена на арендованном земельном участке.

Беззащитные арендаторы

Обозначенная тенденция сформировалась в судебной практике после внесения в 2006 году поправок в ст.222 ГК РФ (ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ //СЗ РФ. 2006. N 27. С. 2881. В отличие от многих других нововведений закона о "дачной амнистии" новая редакция ст.222 ГК РФ не имеет каких-либо ограничений, в том числе по кругу лиц, она в равной степени касается и гражданина, владеющего незаконно построенным жилым домом, и коммерческой организации, допустившей нарушение закона при строительстве магазина на арендуемом земельном участке). Потеряв доступ к правосудию, арендаторы земельных участков, как правило, не имеют иных возможностей легализовать свое самовольное строительство.

Проблема арендаторов земельных участков коренится вовсе не в новом содержании ст.222 ГК РФ, а в распространенном среди владельцев недвижимости, чиновников, судей и других юристов искаженном понимании ст.222 ГК РФ. В настоящее время можно наблюдать следующую ситуацию: на неверное понимание статьи в прежней ее редакции густым слоем накладывается далекое от истины понимание существа тех изменений, которые произошли в 2006 году. Почему арендаторы земельных участков прежде могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке, а теперь вдруг оказались лишенными такой возможности? Отчего такое исключительное отношение к ним? Надо полагать, что логика такова:

- утратил силу абз. 1 п.3 ст.222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Данная норма не могла помочь арендатору, поскольку земельный участок ему все же принадлежит, пускай на договорной основе, а не на вещном праве;