ЭЖ-юрист, N 5, 2008 год
В.Михайлов,
советник организационноаналитического управления
аппарата Уполномоченного
по правам человека в РФ

Кворум в доме

После приватизации жилищного фонда трудно найти многоквартирный дом, который находится в собственности одного субъекта. В подавляющем большинстве случаев имеет место множественность собственников. Поэтому для регулирования порядка реализации их отношений по поводу общего имущества требуется оптимальный механизм выработки общих решений. В качестве такого механизма по замыслу разработчиков Жилищного кодекса было обозначено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
     

Вопросы правомочности

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить общее собрание. Проводимые помимо годового общие собрания являются внеочередными. Они могут быть созваны по инициативе любого из собственников. Часть 3 ст.45 ЖК РФ гласит, что общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание. Подобная норма в данной формулировке приводит к неоднозначному пониманию.

Во-первых, привязка проведения повторного общего собрания в случае отсутствия кворума к годовому общему собранию позволяет допустить возможность отсутствия такого правила в отношении внеочередного собрания. Представляется, что эта оговорка носит случайный характер, следовательно, при проведении внеочередного собрания указанный кворум также должен быть обеспечен.

Во-вторых, закон умалчивает о необходимости обеспечения кворума при повторном собрании, если он отсутствовал в первый раз. При этом общее собрание может быть признано состоявшимся и в случае участия собственников, обладающих менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Следовательно, решение может быть принято, если за него проголосуют более половины из фактически присутствующих членов.

В действительности эта норма реализуется в каждом конкретном многоквартирном доме по-разному (на усмотрение инициаторов собрания), что недопустимо, тем более что в период разработки ЖК РФ в действующем законодательстве уже существовали и активно применялись нормы, регулирующие проведение общих собраний в иных объединениях, отличающиеся более корректными формулировками. Например, законодательство об акционерных обществах устанавливает, что повторное общее собрание акционеров имеет кворум, если в нем приняли участие акционеры, обладающие в совокупности не менее чем 30% голосов размещенных голосующих акций общества.

Согласно ч. 2, 4 ст.15 Федерального закона от 08.05.96 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах", общее собрание членов кооператива правомочно принимать решения, если на данном собрании присутствует более 50% от общего числа членов кооператива. В том же порядке осуществляется повторный созыв общего собрания членов кооператива, если его срок был перенесен ввиду отсутствия кворума.

По общему правилу, установленному ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (более 25%). Исключение составляют решения, указанные в п.1-3 ч. 2 ст.44: они могут быть приняты не менее 2/3 голосов (более 75%) от общего числа голосов всех собственников, а также принятие решений о реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений, если проведение их невозможно без присоединения к ним части общего имущества и по уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и в многоквартирном доме.