Как известно, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п.3 ст.350 ГК РФ).
Согласно ст.54 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при обращении взыскания на заложенное имущество суд в решении должен указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом закон не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта, равную залоговой стоимости. Какие критерии должны применяться судом при определении начальной продажной цены, закон не конкретизирует.
В связи с вышеизложенным в судебной практике сложилось два основных подхода к решению данного вопроса.