ЭЖ-юрист, N 5, 2008 год

Ю.Мироненко
юрист

Залог с молотка

В связи с развитием ипотечного кредитования в нашей стране многим банкам, а также иным финансовым учреждениям приходится сталкиваться с проблемой установления начальной продажной цены заложенного имущества при продаже объектов недвижимости с публичных торгов по решению суда. Возникновение данной проблемы обусловлено отсутствием четкого порядка определения начальной продажной цены в законе.

Проблема для суда

Как известно, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п.3 ст.350 ГК РФ).

Согласно ст.54 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при обращении взыскания на заложенное имущество суд в решении должен указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом закон не обязывает суд устанавливать начальную продажную цену объекта, равную залоговой стоимости. Какие критерии должны применяться судом при определении начальной продажной цены, закон не конкретизирует.

В связи с вышеизложенным в судебной практике сложилось два основных подхода к решению данного вопроса.

Цена по закладной

Первый из них - установление начальной продажной цены, равной по размеру залоговой стоимости имущества, указанной в договоре ипотеки или закладной.