Упрощенка, N 1, 2008 год     
Рубрика: Комментарии
Подрубрика: Юрист-бухгалтеру                        

В.В.Данилин,
юрист,
юридическая фирма "КЛИФФ"    

Все о договоре аренды

Аренда является одним из самых распространенных на практике видов гражданско-правовых отношений, с ней приходится сталкиваться каждому бухгалтеру, включая и тех, кто ведет учет доходов и расходов по УСН. И есть множество нюансов, которые необходимо знать

Аренда представляет собой разновидность сделок, предметом которых является предоставление собственником имущества прав пользования и владения данным имуществом. В качестве основных признаков подобного договора можно назвать предмет договора, права, передаваемые в отношении имущества, условия о сроках аренды и цене сделки, а также иные условия, о которых должен знать всякий налогоплательщик, получающий доход от аренды или учитывающий расходы в виде арендной платы. И прежде чем перейти к вопросам налогообложения, рассмотрим некоторые наиболее важные особенности данного договора, на которые следует обратить внимание при его заключении.

     
     Существенными условиями договора аренды является объект договора, срок предоставления имущества в аренду и размер арендной платы

Предмет договора аренды

Согласно главе 34 ГК РФ предметом договора аренды признается предоставление во временное возмездное пользование и владение имущества (ст.606 ГК РФ). Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель), который может быть собственником имущества или уполномоченным на заключение договора лицом, и арендатор (наниматель).

Объектом аренды выступают непотребляемые вещи - то есть те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования и которые могут быть установлены (определены). Это означает, что в аренду можно предоставлять индивидуально определенные вещи, такие как недвижимость, оборудование, транспортные средства... И напротив - вещи, определенные родовым признаком или потребляемые в процессе использования, не являются объектом аренды. Наиболее часто встречающимся объектом выступает недвижимое имущество (здания, строения и земельные участки).

Если объект договора аренды не согласован сторонами, договор считается незаключенным.

Иными словами, нельзя сдавать в аренду, к примеру, продукты питания, стройматериалы и т. п.

Форма, срок и пролонгация договора

Условиями законодательства срок аренды имущества, как правило, не ограничен и может составлять как несколько дней, так и десятки лет (в зависимости от сроков полезного использования).

Договор оформляется в простой письменной форме, если он заключен на срок более года или если хотя бы одной из сторон является организация.

Особые требования выдвигаются к правилам оформления договоров аренды недвижимого имущества. Так, при аренде зданий или сооружений на срок менее года достаточно письменной формы договора. Если срок составляет 12 месяцев и более, такой договор подлежит государственной регистрации в территориальных органах Федеральной регистрационной службы (ФРС) и без регистрации признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

Форма договора аренды установлена в статье 609 ГК РФ. В статье 651 ГК РФ отдельно указана форма для договора аренды зданий и сооружений

С точки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора может иметь серьезные последствия для арендатора. Например, налоговые органы могут посчитать, что расходы на аренду недвижимого имущества и коммунальные платежи по незарегистрированному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу при УСН, если объектом налогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов. Правда, такая точка зрения не подтверждается судебной практикой. Арбитры заявляют о том, что неисполнение обязанности по регистрации договора аренды не лишает арендатора прав на признание расходов в виде арендной платы, так как налоговое законодательство не ставит возможность учета расходов в зависимость от факта государственной регистрации договора. Единственный момент - речь идет о расходах по налогу на прибыль. Однако теми же аргументами можно руководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Однако это вовсе не означает, что следует отказаться от государственной регистрации договора аренды.

Во-первых, налоговики настаивают на обратном - нет государственной регистрации договора, нет и расходов в виде арендной платы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 01.10.2003 N 21-09/54682).

См., в частности, постановление ФАС Московского округа от 25.02.2005 N КА-А41/850-05 и постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 N А05-12472/2006-1

Во-вторых, государственная регистрация договора аренды нужна для самих налогоплательщиков - не столько в целях учета расходов на аренду, сколько в целях защиты своих интересов по договорам аренды при возникновении споров между сторонами.

Тем не менее, по мнению автора, отсутствие государственной регистрации договора аренды не лишает налогоплательщика права отражать расходы в виде арендной платы в налоговом учете при УСН, если он фактически арендует объект. Потому как отсутствие факта заключения договора в установленной форме не означает отсутствия факта аренды недвижимого имущества. Учет расходов осуществляется именно вследствие наличия фактического пользования имуществом и документов, подтверждающих понесенные затраты на аренду. (Если вы будете придерживаться подобной позиции, спора с налоговыми органами не избежать, так что нужно принимать во внимание цену вопроса. И все же рекомендуем соблюдать требование о государственной регистрации подобных договоров - это во всех отношениях удобнее. - Примеч. ред.)

То есть для признания расходов достаточно иметь акт приема-передачи недвижимого имущества и документы о перечислении арендатором арендных платежей

Кстати, для плательщиков налога при УСН с объектом налогообложения доходы, арендующих недвижимое имущество по договорам, заключенным на срок не менее 12 месяцев, и не зарегистрировавших договор аренды, отсутствие регистрации договора вообще никак не влияет на налоговую базу.

Если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок менее 12 месяцев, обязанности по его регистрации не возникает. Как не возникает ее и в том случае, если данный договор содержит следующую формулировку: "...по соглашению сторон срок действия договора может быть продлен на тот же срок и на тех же условиях". Аналогичного мнения придерживается ВАС РФ (см. пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, в котором сказано, что в случае пролонгации договора аренды на новый срок, составляющий менее 12 месяцев, такой договор не подлежит государственной регистрации, а рассматривается как новый договор аренды).

Размер арендной платы и порядок уплаты коммунальных платежей

По общим правилам ГК РФ определение размера арендной платы в договоре не является обязательным условием договора аренды. Если размер арендной платы не согласован сторонами, он определяется в судебном порядке исходя из сделок по аренде аналогичного имущества.

Однако при аренде недвижимого имущества размер арендной платы является обязательным элементом договора аренды, иначе договор будет считаться незаключенным (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом нередко зависит от величины расходов арендодателя на осуществление коммунальных платежей.