ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 апреля 2012 года Дело N А55-16139/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайбулова А. А., судей Хайруллиной Ф. В., Ананьева Р. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Э. И.

при участии в судебном заседании с использованием систем видео конференц связи присутствующего в Арбитражном суде Самарской области представителя:

ответчика - Найдовского П. Е., доверенность от 28.12.2011,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены, не явились, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2011 (судья Холодкова Ю. Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 (председательствующий судья Кузнецов В. В., судьи Бажан П. В., Холодная С. Т.)

по делу N А55-16139/2011 по заявлению открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Поволжского банка, г. Самара (ИНН 7707083893) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия, с участием третьего лица: Дормидонтова Олега Геннадьевича, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Поволжского банка (далее - заявитель, ОАО «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) от 08.06.2011 N 01/131/2011-690 в выдаче закладной, удостоверяющей права требования по ипотеке в силу закона объекта недвижимости двухкомнатной квартиры, назначение нежилое помещение площадью 43,90 кв. м этаж 3, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4, кв. 12 и по обеспеченному данной ипотекой кредитному договору от 11.05.2011 N 5719, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и Дормидонтовым Олегом Геннадьевичем, и обязании осуществить государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ от 08.06.2011 N 01/131/2011 690 Управления Росреестра по Самарской области в выдаче закладной, удостоверяющей право требования ОАО «Сбербанк России» по ипотеке в силу закона объекта недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры площадью 43,9 кв. м, этаж 3, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4 кв. 12. На ответчика возложена обязанность по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России» объекта недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры площадью 43,9 кв. м, этаж 3, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4 кв. 12 и выдачи закладной, удостоверяющей право требования ОАО «Сбербанк России» по ипотеке в силу закона объекта недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры площадью 43,9 кв. м, этаж 3, расположенной по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4 кв. 12.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В соответствии со статьей 153N Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Самарской области.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, 12.05.2011 в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества 1/3 долю в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4, кв. 12 обратились Дормидонтов О. Г. и Дормидонтов И. Г. в лице представителя по доверенности Дормидонтовой Н. Н.

Из материалов дела следует, что остальные 2/3 доли в указанной квартире принадлежат Дормидонтову О. Г. на праве собственности. Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами.

На государственную регистрацию представлена закладная, удостоверяющая право первоначального залогодержателя - ОАО «Сбербанк России» залога на квартиру по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4, кв. 12.

Уведомлением от 08.06.2011 N 01/131/2011-236 в выдаче закладной отказано со ссылкой на то, что предметом представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от 12.05.2011 является 1/3 доля в праве собственности на квартиру. Однако в соответствии с пунктом 8 закладной от 11.05.2011 предметом ипотеки является двухкомнатная квартира, расположенная по данному адресу.

Ответчик сделал вывод о том, что представленная на государственную регистрацию закладная от 11.05.2011 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, следовательно, основания для ее выдачи отсутствуют.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 12.05.2011, заключенный между Дормидонтовым О. Г. и Дормидонтовым И. Г., из которого следует, что 1/3 доля в праве собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4, кв. 12 приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России» (кредитор), согласно кредитному договору от 11.05.2011 N 5791, заключенному между покупателем и кредитором.

Пунктом 6 договора купли-продажи определено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на долю, квартира будет считаться находящейся в залоге. Залогодержателем по данному залогу будет являться ОАО «Сбербанк России».

Частью 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Материалами дела подтверждается, что 1/3 доли в квартире по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4, кв. 12 приобретена покупателем с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России».

Пункт 6 договора купли-продажи от 12.05.2011 содержит условие о залоге всей спорной квартиры, а не доли в праве собственности на нее. Согласно указанному пункту договора квартира считается находящейся в залоге. Залогодержателем по данному залогу является ОАО «Сбербанк России».

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то есть законодателем закреплен принцип свободы договора.

Указанное условие договора направлено на соблюдение интересов банка в случае наступления возможных неблагоприятных последствий в виде невыплаты заемщиком кредита.

Статьей 7 Закона об ипотеке установлено, что в случае обращения взыскания на долю в праве собственности по требованию залогодержателя применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе предъявить требование о выделе доли залогодателя в общем имуществе для обращения на нее взыскания. В случае невозможности выдела доли в натуре (когда объектом права является неделимая вещь) или при несогласии остальных участников долевой собственности с выделом залогодержатель вправе предъявить требование о продаже залогодателем своей доли остальным участникам общей собственности.

Таким образом, регистрация обременения (залога) на долю в праве собственности на квартиру может привести к нарушению прав банка в случае обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку практическая возможность выдела доли равной 1/3 в праве собственности на двухкомнатную квартиру отсутствует. Буквальное толкование части 1 статьи 77 Закона об ипотеке свидетельствует, что жилой дом или квартира (как единый объект недвижимого имущества), приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Материалы дела содержат подтверждение приобретения спорной квартиры с использованием кредитных средств банка. При этом доказательств того, что стороны договорились о возникновении ипотеки в отношении не всей квартиры, а только 1/3 доли Дормидонтова О. Г. в праве собственности на эту квартиру не имеется. Напротив, кредитный договор, имеющийся в материалах дела (л. д. 7-10) а также договор купли продажи доли в квартире (л. д. 11), представленный на государственную регистрацию, содержат условие о залоге всей спорной квартиры, а не доли в праве (пункт 2.1.1 кредитного договора, пункт 6 договора купли продажи).

Кроме этого, судами установлено, материалами дела подтверждается, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит запись об ипотеке 1/3 доли в праве собственности на квартиру: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ново-Вокзальная, д. 4 кв. 12, с момента регистрации перехода права и права Дормидонтова О. Г. на 1/3 квартиры на основании договора купли-продажи от 12.05.2011, режим долевой собственности прекращает свое существование, так как Дормидонтову О. Г. в целом принадлежит квартира, как единый объект.

При указанных выше обстоятельствах, с учетом положений статьи 77 Закона об ипотеке, условий договора купли-продажи от 12.05.2011, а также с учетом прекратившегося режима долевой собственности спорной квартиры, арбитражные суды правомерно посчитали, что в данном случае ипотека в силу закона возникла и подлежала регистрации не на 1/3 доли, а на объект в целом квартиру.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что выдача закладной на всю квартиру, а не на долю в праве собственности не может считаться нарушением требований Закона об ипотеке, в связи с чем, отказ регистрирующего органа по основанию, что представленная в его адрес закладная по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства является необоснованным и противоречит статье 20, статье 77 Закона об ипотеке.

Данные обстоятельства документально подтверждены, проверены судами обеих инстанций, что нашло отражение в обжалуемых судебных актах.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А55-16139/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка