ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 1997 года N 41
Об утверждении новой редакции Концепции создания
системы управления недвижимостью на территории
Ленинградской области
____________________________________________________________________
Утратило силу с 18 апреля 2005 года на основании
постановления Правительства Ленинградской области
от 18 апреля 2005 года N 101
____________________________________________________________________
Учитывая накопленный опыт реформирования системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области, принимая во внимание изменения в законодательстве Российской Федерации и Ленинградской области и в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Ленинградской области от 15 апреля 1997 года N 15 "О ходе проведения инвентаризации и оценки недвижимости в Ленинградской области" Правительство Ленинградской области постановляет:
1. Внести изменения в Концепцию создания системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области, утвержденную постановлением Правительства Ленинградской области от 12 июля 1995 года N 260, утвердив ее в новой редакции согласно приложению.
2. Переименовать комиссию по недвижимости при Правительстве Ленинградской области, образованную постановлением Правительства от 12 июля 1995 года N 260, в комиссию по недвижимости Ленинградской области.
Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом (Совершаевой Л.П.) подготовить до 20 декабря 1997 года проект постановления Губернатора Ленинградской области "Об утверждении Положения о комиссии по недвижимости Ленинградской области и ее состава".
3. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за собой.
Губернатор В.Густов
УТВЕРЖДЕНА
постановлением Правительства
Ленинградской области
от 13 ноября 1997 года N 41
КОНЦЕПЦИЯ
создания системы управления недвижимостью
на территории Ленинградской области
Введение
Создание в Ленинградской области современной системы управления недвижимостью обусловлено потребностями развития рыночной экономики. Инвестиционный потенциал региона может быть реализован только при наличии надежной инфраструктуры рынка недвижимости, которая включает в себя систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, развитую систему услуг по независимой профессиональной оценке недвижимости, открытую информационно-справочную систему по объектам недвижимости.
Весьма значительны и фискальные возможности современной системы управления недвижимостью. Налоговые и иные платежи в бюджет от собственников, инвесторов, пользователей недвижимости должны быть одним из главных источников доходной части областного и местных бюджетов (в развитых странах эта доля достигает 60 процентов).
Становление в Ленинградской области реального местного самоуправления также стимулирует процессы преобразования в сфере управления недвижимостью.
Настоящая Концепция разработана с учетом уже накопленного опыта реформирования системы управления недвижимостью в Ленинградской области и ряде других субъектов Российской Федерации.
Концепция является основой для разработки направленных на ее реализацию конкретных, обеспеченных финансированием целевых программ, а также специальных нормативных правовых актов.
Концепция не затрагивает вопросов управления такой недвижимостью, как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также предприятия как имущественные комплексы.
1. Основные определения
Для целей настоящей Концепции нижеследующие термины означают:
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную замкнутую границу, площадь, местоположение (адрес), правовой статус и другие характеристики, отражаемые в соответствующих государственных кадастрах.
Объекты недвижимости или недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Права на недвижимость - вся совокупность имущественных прав на недвижимость в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, залог (ипотека).
Разрешенное использование - нормативно определенный перечень целей, для которых может использоваться земельный участок или иной объект недвижимости, всех обременений и ограничений его использования, включая сервитуты, разработанный на основе схем зонирования территорий и отдельных объектов недвижимости.
Формирование объекта недвижимости - описание объекта недвижимости, достаточное для того, чтобы этот объект мог участвовать в гражданском обороте, включающее указание на его вид (название), адрес (местоположение), площадь, назначение (разрешенное использование), а также на юридическую принадлежность объекта тому или иному физическому или юридическому лицу (юридический статус).
Государственный градостроительный кадастр - государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости, включающая сведения о зонировании соответствующей территории и о градостроительных регламентах.
Государственный земельный кадастр - государственная информационная система необходимых и достаточных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, их качественной характеристике, режиме землепользования, государственной регистрации прав на земельные участки, учете и оценке земельных участков, иных необходимых сведений.
Комплексный территориальный кадастр природных ресурсов Ленинградской области - государственная информационная система, содержащая совокупность обобщенных сведений о природных ресурсах, объектах и состоянии окружающей среды, природно-ресурсном потенциале территорий, режимах природопользования, экологическом зонировании и иных сведений, необходимых для управления комплексным природопользованием и состоянием окружающей среды.
Государственный кадастр недвижимости - государственная информационная система сведений о сформированных объектах недвижимости, предназначенная для использования в целях пообъектного управления недвижимостью на территории Ленинградской области.
2. Цели создания системы управления недвижимостью
Создание системы управления недвижимостью преследует достижение следующих целей:
1) формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости;
2) увеличение доходов областного бюджета и бюджетов муниципальных образований (абсолютный рост); изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость (относительный рост);
3) повышение инвестиционной привлекательности территории Ленинградской области за счет:
- обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость;
- предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов недвижимости;
- развития системы ипотечного кредитования;
- упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью;
4) обеспечение экологически безопасного, неистощительного и рационального использования объектов недвижимости, относящихся к природным ресурсам;
5) содействие решению социальных проблем, в том числе жилищной.
3. Основные принципы создания системы управления недвижимостью
Создание системы управления недвижимостью в Ленинградской области должно происходить при соблюдении следующих основных принципов:
1) гибкое сочетание федеральных нормативных требований с возможностями локального правового регулирования;
2) последовательность (этапность) и преемственность в развитии системы управления недвижимостью;
3) минимизация бюджетных затрат на построение эффективной системы управления недвижимостью;
4) организационное и информатизационное единство системы управления недвижимостью;
5) пообъектное управление недвижимостью, включающее в себя:
- пообъектное формирование недвижимого имущества, государственный пообъектный учет недвижимости;
- пообъектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
- пообъектную оценку недвижимости;
- пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.
4. Задачи, решаемые системой управления недвижимостью
Создаваемая система управления недвижимостью должна обеспечить:
1) всеобъемлющий государственный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;
2) государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
3) государственную оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;
4) эффективное управление государственным недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;
5) эффективный государственный контроль и надзор за использованием и изменением недвижимости, управление вновь создаваемыми объектами недвижимости;
6) доступность, достоверность, необходимую полноту и оперативность информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.
5. Создание системы государственного пообъектного учета недвижимости
Вся недвижимость (независимо от формы ее собственности) на территории Ленинградской области подлежит государственному пообъектному учету в едином государственном кадастре недвижимости Ленинградской области. При этом каждому объекту недвижимости присваивается уникальный кадастровый номер, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.
Обязательной составляющей кадастрового номера объекта недвижимости является кадастровый номер соответствующего земельного участка. При этом следует исходить из того, что кадастровый номер земельному участку может быть присвоен при условии, что по крайней мере установлены (утверждены) границы этого земельного участка и определены юридические или физические лица, являющиеся титульными его владельцами - собственники, субъекты иного вещного права на земельный участок постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения), а также арендаторы земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, переданных в аренду на срок свыше пяти лет.
Акт присвоения кадастрового номера объекту недвижимости означает завершение формирования объекта недвижимости.
До присвоения объекту недвижимости кадастрового номера может использоваться условный номер. Порядок присвоения условных номеров утверждается Правительством Ленинградской области.
Сформированный и включенный в государственный кадастр недвижимости Ленинградской области объект недвижимости подлежит дальнейшему описанию (техническому, экономическому, градостроительному и т.д.), фиксируемому в кадастровом деле объекта недвижимости, полнота которого определяется целями и задачами функционирующей системы управления недвижимостью (фискальными, инвестиционными, информационными, социальными).
Органами, участвующими в формировании и многоаспектном описании объектов недвижимости для включения соответствующих данных в государственный кадастр недвижимости Ленинградской области (далее органы по формированию объектов недвижимости), являются:
районные, городские, волостные, поселковые службы технической инвентаризации - техническое и экономическое описание зданий, строений, сооружений, отдельных помещений;
подразделения комитета по земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской области - проведение землеустроительных работ, техническое и экономическое описание земельных участков (данные государственного земельного кадастра по соответствующему земельному участку);
подразделения комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области - организация проектирования, строительства, ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, описание границ разрешенного использования земельных участков и других объектов недвижимости, инженерного оборудования, градостроительной ценности территории, оценка технического состояния зданий и сооружений (данные государственного градостроительного кадастра Ленинградской области, относящиеся к описываемому объекту недвижимости);
подразделения комитета природопользования и экологической безопасности Ленинградской области - проведение работ по предоставлению права пользования участками недр, водными и другими объектами недвижимости, находящимися в компетенции комитета; техническое, экономическое и экологическое их описание, оценка природно-ресурсного потенциала, организация проведения экологического аудита, экологической экспертизы и лицензирования (данные комплексного территориального кадастра природных ресурсов Ленинградской области);
учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - информация о правах на объект недвижимого имущества.
Ведение государственного кадастра недвижимости Ленинградской области должен осуществлять орган кадастрового учета объектов недвижимости - государственное учреждение при Правительстве Ленинградской области.
Орган кадастрового учета объектов недвижимости организует в соответствии с порядком, установленным Правительством Ленинградской области, взаимодействие органов по формированию объектов недвижимости, обеспечивающее эффективный информационный обмен между ними, аккумулирует в кадастровом деле конкретного объекта недвижимости информацию, поступающую от этих органов.
6. Создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Государственной регистрации подлежат ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственной регистрации подлежат также сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Речь идет о договорах купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, доверительного управления недвижимым имуществом. Государственная регистрация имеет правоудостоверяющий характер.
В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области на территории Ленинградской области создана и действует система государственной регистрации прав, которая осуществляется учреждением юстиции - Ленинградской областной регистрационной палатой. На территории районов и городов Ленинградской области государственная регистрация прав осуществляется в настоящее время территориальным отделением (филиалом) Ленинградской областной регистрационной палаты.
Совершенствование существующей системы государственной регистрации должно происходить на основе нормативных предписаний Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в рамках реализации региональной программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая должна быть разработана в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации:
- Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
