ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 марта 2013 года Дело N А41-27816/11

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 года Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2013 года Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В., судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К., при ведении протокола судебного заседания: Полухиной Ю.М.,

при участии в заседании:

от истца ООО «Третий Рим и К» (ИНН: 5019017014, ОГРН: 1055012809158): Лаврентьев В.И. - представитель по доверенности от 26.12.12г.,

от ответчика Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области (ИНН: 5000001589, ОГРН: 1037739058653): , Администрации Каширского муниципального района Московской области (ИНН: 5019008901, ОГРН: 1025002514085): Бабенков И.В. - представитель по доверенности от 09.01.13г. N 6/15, Булатова И.Н. - представитель по доверенности от 09.01.13г. N 7/15, Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области (ИНН: 5019005019, ОГРН: 1025002512050): Бабенков И.В. - представитель по доверенности от 10.01.13г. N 4, Булатова И.Н. - представитель по доверенности от 10.01.13г. N6,

от третьего лица ЗАО «ПСФ «Перспектива» (ИНН: 7707001890, ОГРН: 1027739910110): Фролова И.С. - представитель по доверенности от 18.10.12г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Третий Рим и К» на решение Арбитражного суда Московской области от 14 января 2013 года по делу NА41-27816/11, принятое судьей Жоголевой Е.Н.,

по иску ООО «Третий Рим и К» к Министерству строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области, Администрации Каширского муниципального района Московской области, Комитета по управлению имуществом Администрации Каширского муниципального района Московской области о расторжении договоров и взыскании убытков при участии в качестве третьего лица ЗАО «ПСФ «Перспектива»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Третий Рим и К» (далее - ООО «Третий Рим и К») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области (далее - Министерство), Администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - Администрация Каширского муниципального района) и Комитету по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - КУИ Каширского муниципального района) с требованиями:

о расторжении инвестиционного контракта N 263 от 08.12.03г.;

о расторжении договора аренды земельного участка N 1 от 18.01.06г.;

взыскании с Администрации Каширского муниципального района убытков в размере 268 500 000 руб.;

взыскании с КУИ Каширского муниципального района убытков в размере 16 540 059 руб. 51 коп.;

об обязании Министерства возместить ООО «Третий Рим и К» в качестве солидарного ответчика 285 040 059 руб. 51 коп. (том 1 л.д. 5-13, том 5 л.д. 97-99).

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, принимает участие закрытое акционерное общество «Проектно-строительная фирма «Перспектива» (далее - ЗАО «ПСФ «Перспектива»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 января 2013 года в удовлетворении исковых требований ООО «Третий Рим и К» отказано (том 6 л.д. 8-15).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Третий Рим и К» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 6 л.д. 17-21).

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков против доводов апелляционной жалобы возражали, ссылаясь на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 08.12.03г. между Администрацией Каширского района (Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области (Министерство) и ОАО «Третий Рим» (инвестор) заключен инвестиционный контракт N263 на строительство объекта недвижимости жилого назначения на территории Каширского района Московской области (том 1 л.д. 31-38).

В соответствии с пунктом 2.1. контракта его предметом является порядок и условия участия сторон в инвестировании строительства микрорайона N2 для увольняемых и уволенных в запас военнослужащих из рядов вооруженных сил Российской Федерации, граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде и других малоимущих слоев населения на земельном участке площадью 2,9 га, в границах ул. Дзержинская, г. Кашира, Московской области. Реализацией инвестиционного проекта являлось новое строительство объекта общей площадью застройки - 28 380 кв.м., в том числе 22 704 кв.м. квартир.

Распоряжением Главы Каширского района от 12.01.04г. N64-рг ОАО «Третий Рим» разрешена разработка проекта комплексной планировки и застройки микрорайона N2 и предложено заключить договор аренды земельного участка (том 1 л.д. 54).

Распоряжением Главы Каширского района от 10.02.04г. N245-рг ОАО «Третий Рим» согласованы проект границ земельного участка и материалы выбора под застройку микрорайона N2. (том 4 л.д. 62).

05.09.05г. между ООО «Третий Рим и К» (инвестором) и ЗАО «ПСФ «Перспектива» (заказчик-застройщик) был заключен договор генерального подряда, предметом которого являлось наделение инвестором заказчика-застройщика функциями заказчика, проектировщика, подрядчика на выполнение своими силами или с привлечением субподрядных организаций работ по предпроектной подготовке, разработке проекта и выполнение строительно-монтажных работ в объеме необходимом для строительства микрорайона N2 для увольняемых и уволенных в запас военнослужащих из рядов Вооруженных Сил Российской Федерации, граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде и других малоимущих слоев населения на земельном участке площадью 2,9 га в границах ул. Дзержинская, г. Кашира, Московской области общей площадью квартир 22 704 кв.м. (договор расторгнут сторонами на основании Соглашения от 07.04.10г., том 2 л.д. 81-83, том 3 л.д. 57).

В соответствии с договором уступки прав и перевода обязанностей от 26.09.05г. ОАО «Третий Рим» с согласия Администрации Каширского муниципального района и Министерства уступило свои права и перевело обязанности по инвестиционному контракту N 263 от 08.12.03г. ООО «Третий Рим и К» (том 1 л.д. 55).

Распоряжением Главы Каширского района от 09.11.05г. N2421-рг предусмотрено предоставление в аренду ООО «Третий Рим и К» земельного участка на срок до 01.11.06г. (том 1 л.д. 57).

Между муниципальным образованием «Каширский район» в лице Комитета по управлению имуществом (арендодатель) и ООО «Третий Рим и К» (арендатор) 18.01.06г. заключен договор аренды земельного участка N1, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 29 000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Кашира, микрорайон N2 по ул. 1-й Дзержинской, в границах, указанных в плане земельного участка; земельный участок предоставлен в аренду на срок до 01.11.06г. для многоэтажной жилой застройки (том 1 л.д. 58-60).

Распоряжениями Главы Каширского муниципального района Московской области от 24.10.06г. N2247-рг, от 28.11.07г. N1738-рг решено продлить вышеназванный договор аренды на срок до 31.10.09г. (том 1 л.д. 91, 120).

Полагая, что Администрацией Каширского муниципального района не исполнены обязанности, установленные договором аренды, согласно которым она обязалась решить все вопросы, связанные с использованием земельного участка, истец просит расторгнуть договор аренды N 1 от 18.01.06.г.

Также ООО «Третий Рим и К» просит расторгнуть инвестиционный контракт N 263 от 08.12.03г., указывая, что ответчиками не исполнены обязательства, вытекающие из условий контракта, в частности Администрацией Каширского муниципального района не построен ряд объектов городской инженерной инфраструктуры, а Министерство не в полной мере осуществляло контроль за ходом реализации инвестиционного контракта.

Истец полагает, что причиной, препятствующей реализации инвестиционного контракта, послужило неисполнение Администрацией Каширского муниципального района предписаний Санитарно-эпидемиологических заключений Роспотребнадзора и Госсанэпидемнадзора, а так же положений Заключения Мособлгосэкспертизы, утвержденного Постановлением Администрации N 104-ПГ, что привело к невозможности завершения исполнения инвестиционного контракта, а Министерство уклонилось от исполнения всех нормативных актов, обязывающих его исполнять контрольные функции, а также от исполнения обязательств по пункту 5.3.4. инвестиционного контракта.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из представленных в дело доказательств усматривается, что земельный участок предоставлен правопредшественнику истца до заключения спорного договора аренды, на основании договора аренды N 368 от 04.05.04г. свободным и в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (том 4 л.д. 10-11).

25.10.05г. ООО «Третий Рим и К» добровольно приняло на себя права и обязанности по инвестиционному контракту N 263 от 08.12.03г. и права и обязанности по договору аренды земельного участка N 368 от 04.05.04г., а затем инициировало заключение с администрацией Каширского муниципального района спорного договора аренды земельного участка, что подтверждается письмами от 28.09.05г. и от 03.10.05г. (том 4 л.д. 16, 17).

Из изложенного следует, что еще до заключения спорного договора аренды, земельный участок использовался ООО «Третий Рим и К» и при заключении спорного договора N 1 от 18.01.06г., находился в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, о чем истцу было известно.

При этом, договор аренды N 1 от 18.01.06г. не содержит условий об обязании ответчика совершить действия по обеспечению подключения дома к коммуникациям, в том числе строительства дополнительной скважины.

Как уже было указано выше, спорный договор аренды земельного участка заключен сторонами во исполнение инвестиционного контракта N 263, в соответствии с условиями которого инвестор (ООО «Третий Рим и К») обязался обеспечить за счет собственных средств или привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по контракту и сдаче объекта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством зданий и сооружений в сроки, определенные контрактом (пункты 5.2.1, 5.2.4 контракта).

При этом в пункте 1.2. контракта инвестиционный объект определен как объект недвижимости, находящийся в собственности города: земельные участки, здания жилого, нежилого, смешанного назначения, транспортные или инженерные сети и сооружения, на создание и реконструкцию которых инвестор направляет собственные или заемные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В пункте 5.2.9. инвестиционного контракта закреплена обязанность инвестора обеспечить инженерную подготовку территории в соответствии с техническими условиями, а в пункте 5.2.12. - обязался получить технические условия на жилую застройку и инженерное обеспечение объекта у соответствующих служб района и обеспечить их выполнение.

При этом, как следует из буквального толкования условий инвестиционного контракта и договора аренды, ни инвестиционным контрактом, ни договором аренды земельного участка не закреплено каких-либо обязательств Администрации Каширского муниципального района Московской области по строительству головных инженерных сооружений водозаборной и канализационной системы для обеспечения водой возводимых ООО «Третий Рим и К» многоквартирных домов.

10.10.05г. МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Каширского района» выдало ОАО «Третий Рим» технические условия на водоснабжение и канализование проектируемого микрорайона.

В пункте 7 данных технических условий закреплена обязанность застройщика до сдачи в эксплуатацию жилого комплекса построить на насосной станции третьего подъема N3а два резервуара V-1500 куб.м. каждый и установить два частотных регулятора вращения электродвигателей мощностью 55 кВт каждый, а также переложить часть канализационного коллектора.

Таким образом, на момент заключения спорного договора аренды от 18.01.06г. ООО «Третий Рим и К» знало о необходимости участия по данному инвестиционному проекту в частичной реконструкции существующих систем водоснабжения и канализования, и согласно условиям инвестиционного контракта приняло на себя данное обязательство.

Суд первой инстанции верно указал, что каких-либо обязательств по строительству водозаборных инженерных сооружений за счет местного бюджета у Администрации Каширского муниципального района перед ООО «Третий Рим и К» в силу статей 307, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникло, поскольку соответствующего соглашения сторон (договора) не заключалось.

По иным основаниям таких обязательств у Администрации Каширского муниципального района перед ООО «Третий Рим и К» также не возникало. Муниципальные правовые акты, предусматривающие обязательства по строительству водозаборных инженерных сооружений за счет местного бюджета, Администрацией Каширского муниципального района не издавались.

Протокол заседания Градостроительного совета Администрации Каширского района N 0508-30 от 30.08.05г., письма N46/18 от 07.02.06г., N53/18 от 13.02.06г., на которые ссылается истец, не являются муниципальными правовыми актами, поскольку, исходя из норм абз.17 части 1 статьи 2 и частей 4, 6 статьи 43 Федерального закона от 06.10.03г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», не обладают необходимыми для этого признаками: не изданы главой муниципального образования, главой местной администрации или иным уполномоченным должностным лицом местной администрации в соответствующей документальной форме - в форме постановления или распоряжения; не устанавливают и не изменяют общеобязательных или индивидуальных правил поведения.

Протокол заседания Градостроительного совета N 0508-30 от 30.08.05г. лишь констатирует ход и содержание обсужденных на заседании вопросов, по своему характеру он не может порождать прав и обязанностей, и его оценка в качестве муниципального правового акта противоречит законодательству о порядке осуществления местного самоуправления. Письма Администрации N46/18 от 07.02.06г., N53/18 от 13.02.06г., не являясь муниципальными правовыми актами, указаний на какие-либо обязательства по строительству водозаборных инженерных сооружений Администрацией Каширского муниципального района и за счет местного бюджета не содержат и таких обязательств также не порождают.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, как следует из материалов дела, 02.08.07г. МУП «Водоресурс» выдало ООО «Третий Рим и К» новые технические условия на водоснабжение и канализование проектируемого микрорайона.

В пункте 6 данных технических условий закреплена обязанность застройщика до сдачи в эксплуатацию жилого дома N «Б» запроектировать и построить на ВЗУ N3 дополнительную артезианскую скважину производительностью не менее 500 куб.м./сут., приобрести и установить один частотный регулятор вращения электродвигателя мощностью 160 кВт на ВЗУ N3.

29.05.07г. Территориальный отдел Управления Роспотребнадзора именно в адрес инвестора-застройщика (ООО «Третий Рим и К»), обязанного выполнять выданные технические условия и взявшего соответствующие обязательства по Инвестиционному контракту, направил письмо N1-977, где настоятельно обращено внимание ООО «Третий Рим и К» на необходимость строительства инженерной инфраструктуры, включая водозаборные сооружения и канализацию.

Технические условия от 10.10.05г. и от 02.08.07г. ООО «Третий Рим и К» и его правопредшественник приняли и не оспаривали. Однако, и к их выполнению они не приступили. Получив в 2010 г. новые технические условия на водоснабжение и канализование, ООО «Третий Рим и К» начало их оспаривать.

Утверждение ООО «Третий Рим и К» о том, что указанные технические условия незаконно налагали на него обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры, и что незаконность этих технических условий подтверждена решением суда по делу NА41-38101/10 несостоятельна, поскольку по данному делу рассматривался вопрос о законности иных технических условий на водоснабжение и канализование - N1044-01/3 от 14.07.10г. и N1394-01/2 от 10.09.10г.

Между тем, как указывает сам истец, строительство объектов на арендованном земельном участке было приостановлено им в результате невозможности использования по назначению в 2007 году, а окончательно остановлено в 2008 году, то есть в период действия технических условий на водоснабжение и канализование от 10.10.05г. и от 02.08.0г.7, которые ООО «Третий Рим и К» были приняты и действовали, судом недействительными не признавались.

Доводу ООО «Третий Рим и К» о непригодности предоставленного ему земельного участка для строительства жилого дома ввиду невозможности подключения строящегося комплекса к источникам водоснабжения, теплоснабжения и канализации дана правовая оценка в рамках дела N А41-7689/10. Решением Арбитражного суда Московской области от 15.07.10г., оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, установлено, что КУИ Каширского муниципального района статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации при предоставлении в аренду земельного участка не нарушена.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленный вступившим в законную силу судебным атом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, то есть имеет преюдицию.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС N13 от 31.10.96г. - арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Кроме того, договор аренды земельного участка прекратил свое действие в установленном законом порядке с 17.12.12г. и не может быть расторгнут судом. С 31.10.09г. договор аренды N 1 от 18.01.06г. являлся продленным на неопределенный срок. В соответствии с частью 2 статьи 261 и статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации КУИ Каширского муниципального района в связи с неисполнением ООО «Третий Рим и К» обязательств по внесению арендной платы, а также длительным неиспользованием земельного участи в соответствии с целевым назначением, воспользовался правом арендодателя, закрепленным в части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказался от договора, направив 05.09.12г. в адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды земельного участка с 17.12.12г. Указанное уведомление получено конкурсным управляющим истца 11.09.12г. Таким образом, в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса российской Федерации договор аренды земельного участка N 1 от 18.01.06г. в установленном законом порядке прекратил свое действие с 17.12.12г.