МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ДУМА

РЕШЕНИЕ

29 апреля 1998 г.  N 11/16


Об утверждении государственной программы Московской области
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на период до 2010 года

Московская областная Дума решила:

1. Утвердить государственную программу Московской области "Реконструкция жилых домов первых массовых серий" на период до 2010 года. (Прилагается).

2. Направить государственную программу Московской области "Реконструкция жилых домов первых массовых серий" на период до 2010 года Губернатору Московской области А.С.Тяжлову для подписания.

МОСКОВСКАЯ  ОБЛАСТЬ

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА

Московской области

"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"
на период до 2010 года

____________________________________________________________________
Утратил силу с 10 августа 2006 года на основании
Закона Московской области от 27 июля 2006 года N 133/2006-ОЗ
____________________________________________________________________

С о д е р ж а н и е

Приложения:

Приложение 1. Перечень крупнопанельных  5-ти этажных жилых домов серии К-7-2-4, построенных  по проектам  первых  массовых серий  в 1960-1969 годах в Московской области Дмитровским ДСК и ДСК г. Москвы.

Приложение 2.  Перечень жилых  домов,  построенных по  проектам первых массовых  серий  в  1957-69   гг.  в  Московской  области,  подлежащих реконструкции.

Приложение 3.   Объем   инвестиций  для   реализации  государственной программы  Московской   области  "Реконструкция   жилых  домов  первых массовых серий" из областного бюджета, местных бюджетов и внебюджетных источников.

ПАСПОРТ
Государственной программы Московской области
"Реконструкция жилых домов первых массовых серий"

 1. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПЕРВЫХ МАССОВЫХ СЕРИЙ
И НЕОБХОДИМОСТЬ ЕЕ РЕШЕНИЯ ПРОГРАММНЫМ МЕТОДОМ

1.1. Общие положения

          Государственная программа Московской области "Реконструкция жилых домов первых массовых серий" (далее Программа) разработана в соответствии с решением Комиссии Правительства Российской Федерации по оперативным вопросам от 17 января 1995 года (протокол N 1, раздел II), постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 1996 года N 685 и решением Московской областной Думы от 22.10.97 N 14/149 "Об областной целевой программе "Жилище" на период до 2000 года".

Комплекс мероприятий, предусматриваемых Программой, является составной частью нового этапа реализации областной целевой программы "Жилище", основные направления которого определены Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года N 431, нацелен на практическое осуществление реформы жилищно-коммунального хозяйства страны.

Одним из главных направлений реализации Программы является сохранение и обновление жилищного фонда. Значительную часть жилищного фонда составляют 5-этажные жилые дома, построенные из панелей, блоков и кирпича по типовым проектам первого поколения.

Строительство этих домов велось с конца 50-х до конца 60-х годов. Необходимость решения проблемы реконструкции и модернизации этой части жилищного фонда программным методом объясняется:

социальной значимостью, масштабностью и относительной однородностью фонда жилых домов первых массовых серий; его размеры превышают 7 млн.кв.метров общей площади, 5-этажные типовые дома первого поколения предусматривают посемейное расселение, имеют минимально необходимое инженерное обустройство, размещены практически на всей территории Московской области;

их объемно-планировочные и конструктивные характеристики, размещение в городской застройке - однородны практически для всех массовых серий, что позволяет использовать типизированные межсерийные решения по реконструкции и модернизации, широко использовать опыт обновления пилотных домов-представителей в большинстве городов и районов и поселков области, сократив тем самым затраты на проведение научно-технических и проектных разработок;

нормативными сроками проведения капитального ремонта этого фонда;

фонд жилых домов первых массовых серий создан в относительно короткие сроки (около 15 лет), за годы эксплуатации претерпел физический (15-20%) и существенный моральный износ;

согласно правилам технической эксплуатации с середины 80-х годов должно было начаться массовое обновление жилищного фонда типовых зданий, дальнейшее промедление с решением вопросов восстановления его ресурса и ликвидации последствий морального износа приведет к существенному удорожанию ремонтно-реконструктивных работ;

запасами несущей способности типовых домов, позволяющими увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и фундаментов и получить за счет этого прирост общей площади до 40%;

экономической целесообразностью наращивания размеров фонда за счет надстройки и пристройки объемов при реконструкции, поскольку стоимость получаемого при этом дополнительного жилья на 20-40% ниже, чем в новом строительстве.

1.2. Особенности обновления типового пятиэтажного жилищного фонда

          Характерной особенностью фонда пятиэтажных типовых домов является его ощутимый моральный износ, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир (малые размеры комнат, дефицит подсобных помещений, отсутствие встроенной мебели, отсутствие или крайне малые размеры летних помещений), однообразии и невыразительности внешнего облика зданий и сложившейся из них застройки.

К признакам морального износа относится несоответствие эксплуатационных качеств ограждающих конструкций современным требованиям по тепло- и гидроизоляции жилых помещений, шумозащите.

Физический износ (ветшание) конструкций рассматриваемых зданий, как правило, не превышает 20%. Обследования и изыскания, проводившиеся на них, свидетельствуют о наличии существенных запасов прочности несущих элементов, что позволяет надстроить типовые "пятиэтажки" одним-двумя этажами без усиления существующих фундаментов, стен или колонн нижних этажей. Эта особенность жилых типовых зданий открывает возможности наращивания объемов жилищного фонда при реконструкции за счет повышения этажности, устройства мансард, пристройки ризалитов, летних помещений - приставных балконов, лоджий. Надстройка "пятиэтажек", в том числе без отселения жильцов, позволяет получить без отвода земельных участков новые площади, себестоимость которых на 20-40% ниже, чем в новом строительстве. Этот фактор должен привлечь инвесторов, тем более, что новые площади будут возводиться в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, а разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит получать устойчивые доходы и реинвестировать их в обновление жилищного фонда.

Характерной особенностью пятиэтажных домов являются низкие потребительские качества квартир первого этажа. Отсутствие летних помещений, затененность комнат, повышенный уровень шума, доступность для криминальных элементов, наличие радонового фона и т.д. - резко снижают "престижность" жилья в первых этажах. В этой связи следует ожидать, что часть квартир нижних этажей домов, расположенных на магистральных улицах, может быть преобразована в торговые, конторские и иные нежилые помещения встроенного и встроенно-пристроенного типа.

Обязательным ремонтно-реконструктивным мероприятием в фонде типовых зданий станет утепление всех ограждающих конструкций (стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над проездами и холодными подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования в соответствии с радикально изменившимися нормативными требованиями по теплозащите. Снижение теплопотребления (с одновременным повышением температурно-влажностного и воздушного комфорта жилищ) в типовых домах позволит достичь одной из важнейших целей реформы жилищнокоммунального хозяйства - снижения стоимости эксплуатации зданий, будет способствовать ускорению приватизации квартир в типовых "пятиэтажках", образованию в них кооперативов, товариществ собственников и других форм самоуправления жилищным фондом.

Неблагополучное положение с сохранением и обновлением рассматриваемой части жилищного фонда связано с несовершенством действующих правовых, финансово-экономических механизмов, не стимулирующих владельцев фонда и финансовые структуры к инвестированию средств в реконструкцию и ремонт жилых зданий. В результате инфляции последних лет плановые накопления жилищно-коммунальных служб, предназначавшиеся на капитальный ремонт, и сбережения населения обесценились, платежеспособный спрос на ремонтно-реконструктивные работы резко сократился. В то же время фонд типовых пятиэтажных зданий отличается благоприятной особенностью - он не обременен кредитными обязательствами. Это позволяет рассматривать жилые дома первых массовых серий в качестве залоговой ценности при использовании ипотечного кредитования для нужд реконструкции.

1.3. Вариантность подходов и методов

1.3.1. Реконструкция жилых домов первых массовых серий

Мероприятия по обновлению типовых "пятиэтажек" в России и Московской области носят пока единичный, экспериментальный характер. Опытная реконструкция отдельных зданий, начатая в гг.Электросталь, Павловский Посад, Лыткарино, подтверждает целесообразность сохранения и обновления фонда типовых домов первого поколения. Практическая реконструкция "пятиэтажек" в Московской области существенно отстала от проектных проработок в этой области. Разработки ЦНИИЭПжилища, РААСН, МАРХИ, МНИИТЭП, ЛенжилНИИпроекта, Государственное унитарное предприятие "Мосгипронисельстрой" и др. станут составной частью проектно-методической базы при реализации настоящей Программы.