Наличие положений об обременении объекта недвижимости в договоре аренды

Вопрос:

Наша компания собирается заключить договор аренды нежилого помещения с Индивидуальным предпринимателем (Арендодатель). Договор является смешанным (срок договора 5 лет с момента государственной регистрации, а до государственной регистрации он пролонгируется каждые 11 месяцев 5 раз подряд, то есть действует как краткосрочный). Но регистрировать договор мы не будем, т.к. берем часть помещения, а не целиком.

В нашем договоре присутствует следующее положение об обременении объекта недвижимости:

"11.1. В случае если Помещение будет передано Арендодателем в залог, Арендодатель обязуется уведомить залогодержателя о наличии настоящего Договора, и при передаче Помещения в залог - получить безусловное и безотзывное согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора. Оригинал или нотариально удостоверенную копию такого согласия Арендодатель обязан передать Арендатору.

11.2. В случае если Помещение передано Арендодателем в залог до подписания настоящего Договора, Арендодатель обязуется получить безусловное и безотзывное согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора. Оригинал или нотариально удостоверенную копию такого согласия Арендодатель обязан передать Арендатору.

11.3. При отсутствии согласия залогодержателя на заключение настоящего Договора, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, без согласия залогодержателя - прекращаются, при наступлении данных событий Арендодатель обязан заплатить штраф Арендатору в размер, определенный как сумма арендной платы за 12 (двенадцать) месяцев."

Арендодатель с ним не согласен и предлагает свою редакцию:

11.1. В случае если Помещение будет передано Арендодателем в залог до государственной регистрации настоящего Договора, Арендодатель обязуется уведомить залогодержателя о наличии настоящего Договора. Оригинал или заверенную копию такого согласия Арендодатель обязан передать Арендатору.

11.2. При неуведомлении залогодержателя в соответствии с п.11.1 о заключении настоящего Договора и изъятии по этой причине Помещения у Арендатора Арендодатель обязан возместить Арендатору реальный ущерб, вызванный таким изъятием, с учетом положений пункта 2.4.

Какие риски для Арендатора, если имущество передается в залог после заключения договора аренды?

Достаточно ли уведомления Залогодержателя Залогодателем о наличии договора аренды?

Какие условия прописать в договоре, чтобы обезопасить себя от прекращения арендных отношений по причине обращения Залогодержателем взыскания на заложенное имущество?