Российский бухгалтер, N 7, 2013 год

Ольга Берг,

эксперт журнала

Ценообразование при выполнении строительных работ

У строительных компаний целый комплекс нюансов учета и налогообложения. Начнем с порядка установления ценообразования.

Установление цены при заключении договора

При заключении договора строительного подряда стороны в первую очередь определяют цену работ. Для определения цены работы рассчитывают сметную стоимость строительства. В нее входят стоимость материалов, оборудования, оплата труда рабочих и вознаграждение подрядчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан вести строительство и выполнять связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой.

Смету, как правило, разрабатывает подрядчик. В ней на основе проектных данных он рассчитывает стоимость строительства. Здесь же в соответствии с пунктом 1 статьи 746 Гражданского кодекса РФ учитывается и размер вознаграждения подрядчика. Согласованную сторонами цену строительства фиксируют в отдельном пункте договора строительного подряда.

Цена работы может быть приблизительной (открытой) или твердой (п.4 ст.709 Гражданского кодекса РФ). Однако если в договоре не указано, какая определена цена, то считается, что это твердая цена.

Твердая цена не изменяется в течение всего периода строительства. Поэтому она увязывается с конкретным сроком выполнения работ. Разница между этой ценой и фактической стоимостью строительства является доходом застройщика. Потому он заинтересован в снижении расходов по строительству. Однако мероприятия по снижению расходов не должны ухудшать качества работ и материалов. В случае же превышения фактической стоимости строительства над твердой ценой подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.

Твердая договорная цена может устанавливаться в результате проведения открытых подрядных торгов или в пределах утвержденных смет на строительство. Также эта цена может определяться на основе сметы ранее построенного аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего используют коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства.

Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительства объекта (работ), рассчитанная в базисном уровне цен. А затем она пересчитывается с помощью специальных коэффициентов, которые устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве.

Обратите внимание

    При заключении договоров подряда на объекты, которые строятся за счет бюджета или целевых внебюджетных фондов, стоимость работ определяется, как правило, в твердой цене.

Открытая договорная цена уточняется в ходе строительства, поскольку появляются затраты, которые первоначально в цене договора не учитывались. Это может быть связано с изменением цен и тарифов на строительные материалы, с дополнительными работами. Все изменения стоимости затрат подрядчик должен подтверждать документально.

Обратите внимание
     
     Если первоначальная цена существенно увеличивается, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик в свою очередь имеет право отказаться от договора, оплатив уже выполненную часть работы.

Сметная стоимость строительства

Основой для формирования договорных цен на строительство, как уже указывалось выше, является сметная стоимость, которая показывает, сколько заказчик должен заплатить за строительство того или иного объекта. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы (в дальнейшем именуются - сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 года N 15/1 "Об утверждении и введении в действие методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (МДС 81-35.2004) принята Методика определения стоимости строительной продукции.

В постановлении N 15/1 указано, что положения, приведенные в данной Методике, распространяются на все предприятия строительного комплекса Российской Федерации при определении стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ вне зависимости от источников финансирования, осуществляемых на территории Российской Федерации, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы. Однако положения данной Методики носят рекомендательный характер.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормативы подразделяются на следующие виды:

- государственные сметные нормативы - ГСН;

- отраслевые сметные нормативы - ОСН;

- территориальные сметные нормативы - ТСН;

- фирменные сметные нормативы - ФСН;

- индивидуальные сметные нормативы - ИСН.

Государственные, производственно-отраслевые, территориальные, фирменные и индивидуальные сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами.

Применение фирменных и индивидуальных сметных нормативов для определения стоимости строительства, финансирование которого производится с привлечением средств федерального бюджета, рекомендуется после их согласования с соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области строительства.

Под сметной стоимостью Методика определения стоимости строительной продукции понимает сумму денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. При этом сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом (пункт 3.1 Методики).

Основанием для определения сметной стоимости являются:

- исходные данные заказчика для разработки сметной документации, предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования, решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС), пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы -листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ;

- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения органов государственной власти.

На начальном этапе планирования строительства, как указывалось ранее, управленцы высшего звена решали вопрос о выборе форм и методов организации строительно-монтажных работ, оперируя сильно генерализованной информацией. Когда выбор был сделан в пользу той или иной формы, становится возможным, принимая во внимание специфику выполнения предстоящих работ, составить титульные списки и проектно-сметную документацию - документы, необходимые для исчисления предполагаемой себестоимости будущего объекта основных средств. В дальнейшем реализация проекта будет ориентирована на строгое исполнение сметных расходов. Именно смета подскажет, какой конкретно объем финансовых средств окажется затраченным на строительство основного средства.

1. Нормы сметных расходов

Стоимость продукции строительства принято называть сметной, поскольку она вычисляется по смете - сводному документу для учета расходов на возведение здания (сооружения, конструкции). Сметная стоимость готового к вводу в эксплуатацию объекта основных средств складывается уже на этапе его планирования, когда впервые заполняется смета. Этим документ принципиально отличается от калькуляции, которая учитывает не грядущие ожидаемые затраты, а реально израсходованные средства, фактические издержки.

Сметная стоимость формируется либо как плановая себестоимость (при хозяйственном способе строительства), либо как договорная цена (при подрядном способе выполнения строительных работ). В любом случае стоимость объекта основных средств формируется под воздействием некой совокупности факторов, которую удобно представить расчлененной на группы:

1) природно-климатические факторы;

2) экономико-географические факторы;

3) рыночные факторы.

К природно-климатическим факторам относится вся совокупность температурных и иных физико-механических воздействий на готовое строение со стороны окружающей человека природной среды, учитывать которые необходимо для обеспечения нормального, продуктивного труда работников, исправной службы оборудования и сохранности товарно-материальных ценностей предприятия.

Сюда можно причислить солнечную радиацию, влажность воздуха, главенствующие ветры, прочие явления, связанные с многолетним режимом погоды в данной местности, но также и явления и процессы, связанные с климатом и погодой лишь косвенно, либо даже вовсе не связанные: сезонные явления в грунтах, режим подземных вод, сейсмическая активность, опасность оползней (селей, обвалов, лавин), близость глубинных разломов и т.д.

Поскольку на территории самой большой страны мира геологические, климатические и прочие природные условия представлены великим множеством самых разнообразных вариаций, то нетрудно заключить, что стоимость строительства в разных местностях будет сильно варьировать даже в случае возведения одинаковых типовых зданий. От природно-климатических факторов зависит необходимость применения того или иного типа ограждающих конструкций, систем вентиляции и отопления и т.д. А эти различия в конечном итоге сказываются на сметной стоимости.

Экономико-географические факторы сводятся к воздействию на процесс строительства специфики ресурсопотребления. Как известно, строительство в высокой степени зависит от местной обеспеченности ресурсами (как природными, так и экономическими) и интенсивности их разработанности, вовлеченности в хозяйственный оборот. Для возведения объекта необходимы вода, газ, электроэнергия, горюче-смазочные материалы, стройматериалы и многие другие ресурсы. В оптимуме стройплощадка должна находится географически недалеко от предприятий и коммуникаций, обеспечивающих перечисленными видами ресурсов. Удаленность от магистрального газопровода, местного кирпичного или цементного завода, от автозаправочных станций обусловливает повышение уровня сметной стоимости строительства.

Отметим тот важный факт, что многие необходимые ресурсы в районе, где ведется капитальное строительство, могут наличествовать, но при этом могут оказаться недостаточно освоены. К примеру, вблизи от земельного участка под возведение здания (сооружения) могут находиться карьеры по добыче определенного вида полезных ископаемых, но производство стройматериалов на основе добываемого минерального сырья осуществляется на заводе, находящемся гораздо дальше. Аналогично, наличие поблизости лесозаготовительного предприятия вовсе не означает возможность легкого приобретения продукции, получаемой на деревообрабатывающих предприятиях (доски разной длины и толщины, брус, фанерные щиты и т.д.).

Экономико-географические факторы, таким образом, влияют на сметную стоимость строительства главным образом ввиду снижения или повышения транспортных расходов, то есть затрат, сопряженных с доставкой тех или иных ресурсов, а также ввиду уменьшения или увеличения объема работ по прокладке коммуникаций (трубопроводов, электросетей).

Наконец, существуют рыночные факторы, обусловливающие разнообразие цен в разных сегментах рынка и в разных местностях на территории Российской Федерации (в пределах единого внутреннего рынка). Рыночные факторы возникают как результат политики ценообразования у совокупности хозяйствующих субъектов (из разных отраслей хозяйства), с которыми приходится взаимодействовать в процессе строительства, и зависят как от объективных, так и от субъективных причин. Объективными причинами при формировании политики ценообразования выступают вариации спроса, технологии сбыта, специфика производства, наличие конкуренции и ряд других. Субъективные причины сводятся к волюнтаризму администрации при решении хозяйственных вопросов и непосредственно установлении планки цен.

Рыночная среда способна принимать форму упорядоченной структуры либо стихии. В любом случае как фактор она затрудняет (в первом случае меньше, чем во втором) применение сметных норм в строительстве, как это было принято в Советском Союзе. И тем не менее нормирование производственных издержек полезно и сегодня, а при иных расчетах жизненно необходимо для предприятия-застройщика (равно как и подрядчика). Определение себестоимости объекта должно опираться на нормирование затрат по всем видам ресурсов - финансовым, предметно-материальным, трудовым, ресурсам времени.

Нормирование финансовых затрат довольно затруднительно, оно предполагает проведение сложных вычислений и создание счетной базы для нахождения относительных чисел: при таком подходе предполагается расчет оптимальных затрат в процентном соотношении. Между тем расход стройматериалов, ГСМ, энергии, затраты времени и трудозатраты не обязательно должны исчисляться в стоимостном выражении. В современных условиях проще и выгоднее определять их методами натурального учета и опираться в этой связи на нормы, использующие именно натуральный показатель.

Совокупность сметных норм образует в комплексе с правилами пользования ими систему сметных нормативов. В рамках этой системы формируются показатели, которые впоследствии служат основой для определения сметной стоимости строительства. Такие показатели подразделяются на:

1) проектные решения, регулирующие объем строительно-монтажных работ с учетом условий месторасположения строительства (топографических, геологических, гидрогеологических, сейсмических, климатических);

2) элементные сметные нормы на строительные конструкции и работы;

3) единые районные единичные расценки (ЕРЕР) на строительные конструкции и работы, а также примыкающие к ЕРЕР расценки на монтаж оборудования (подлежат пересчету в целях корректировки под нынешний уровень цен или в целях нахождения процентных значений);

4) нормы накладных расходов, предварительно дифференцированные по видам строительства;

5) иные показатели (по необходимости).

Документы, в которых содержатся сметные нормативы, носят название строительных норм и правил (СНиПов), государственных сметных нормативов (ГСН), отраслевых сметных нормативов (ОСН), территориальных сметных нормативов (ТСН), фирменных сметных нормативов (ФСН), индивидуальных сметных нормативов (ИСН). Не следует путать ФСН и ИСН. Нетрудно догадаться, что фирменные сметные нормативы создаются самим предприятием на основании собственных вычислений. Таковы же и индивидуальные нормативы, но последние разрабатываются не на все случаи деятельности, а для конкретного объекта и конкретных условий его возведения.

Чтобы правильно применять цифирь из перечисленных нормативов к своей ситуации, полагается использовать индексные методы, то есть перемножать определенную стоимость (натуральный показатель) на некий индекс - поправку, выведенную с учетом особенностей местности, времени строительства, иных условий. Такие индексы содержатся в сборниках территориальных единичных расценок (ТЕР), федеральных единичных расценок (ФЕР) и в Государственных элементных сметных нормах (ГЭСН).

2. Планирование себестоимости строительно-монтажных работ

Себестоимость может являться плановой величиной, если фирма уделяет достаточное внимание технико-экономическому обоснованию строительства и оптимизации проектных решений. Отталкиваясь от опыта наиболее успешных строительных компаний мира (Behtell и др.), следует сказать, что условием успешного планирования является широкое применение статистики на стадии проектирования, а результатом планирования выступает реальная смета, реальность которой позволяет фирме-застройщику однозначно определить свои финансовые возможности.

Работа со статистической информацией предполагает обработку данных по планированию и строительству аналогичных объектов. Как правило, на стадии проектирования и впоследствии на стадии строительства целесообразно составлять несколько смет. Первая выполняется подрядной организацией с целью продемонстрировать заказчику величину капитальных вложений, необходимых для осуществления проекта. Данный документ носит название сметы порядка важности. Естественно, она предполагает наличие отклонений, которые могут достигать 25% от планируемой стоимости постройки. В оптимуме, однако, проектный департамент строительной компании достигает более высокой точности и сводит огрехи до 15% (в плюс и в минус, разумеется).

Данная смета предшествует глубокому проектированию, она формируется на базисе предпроектных разработок, учитывающих исключительно опыт строительства аналогичных зданий (сооружений), но не затрагивающих конкретные условия по возведению объекта, заказанного застройщиком. Тем не менее документ включает в себя ключевые сведения о производственной мощности будущего предприятия, о месте его строительства и о характеристиках основного оборудования.

На следующем этапе проектный департамент принимает решение относительно компоновки основного технологического оборудования, обрабатывает данные о потребности в трубопроводах и электроэнергии, составляет эскизы строительной части объекта и объема строительно-монтажных работ. В конечном итоге уточняются суммы и сроки, затрачиваемые на строительство, итогом чего является появление предварительной сметы. Ее максимальные допустимые отклонения составляют 18%, а в оптимуме она выдерживается с точностью 8%.

Именно по этому документу окончательно определяется размер ассигнований: застройщик, если он одобрил смету, спешит заключить контракт, а также формирует источники финансирования, то есть оформляет получение кредита или инвестиции на необходимую сумму. Лишь на начальной стадии строительства, когда закуплено основное технологическое оборудование и закрыты все вопросы по будущему проекту, подрядчиком разрабатывается заключительная смета. Ее оптимальная погрешность оценивается в 3% (максимально допустимая - 8%). Основанием для этой сметы служат данные о потребности в арматуре (для железобетонных конструкций), в стройматериалах, в строительных конструкциях, в рабочей силе и т.д.