АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 13 октября 2014 года Дело N А40-95437/2014

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2014 года

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2014 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: В.В. Дудкина

с ведением протокола секретарем судебного заседания Мелехиной А.П.

с участием от истца - Лобанова Е.О. по дов. 19.09.2014г. N 13/14

от ответчика - не явился

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Амазия" (117461, г. Москва, ул. Каховка, д. 30, пом. 1, ком. 13, ОГРН 5137746240968)

к ответчику Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д.15, ОГРН 1097746680822)

об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель

установил:

ООО "Амазия" (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по городу Москве (ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012003:8153, площадью 9 600 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, коммунальная зона "Гавриково", ул. Поляны, напротив владения42 (уч. 2), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов складских предприятий, принадлежащего на праве аренды ООО "Амазия", равной его рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. в размере 33 159 000 руб. 00 коп.

Истец полагает, что несоответствие кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, учитывая порядок исчисления арендной платы в процентном соотношении к кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", нарушает права истца как арендатора данных земельных участков, в связи с необоснованным повышением арендной платы.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, руководствуясь положениями ст. 123 АПК РФ, ч. 3 ст. 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания ответчика.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 9 600 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0012003:8153, расположенный по адресу: г. Москва, коммунальная зона "Гавриково", ул. Поляны, напротив владения 42 (уч. 2), что подтверждается договором соглашением от 26.02.2014г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка для целей капитального строительства N И-06-00390 от 21.11.2013г., зарегистрированному Управлением Росреестра по Москве за N 77-77-06/209/2014-130 от 30.04.2014г.

В соответствии с п. 3.5. договора аренды N И-06-00390 от 21.11.2013г. размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной влати РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендатора об изменении ставок арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений в договор.

В соответствии с постановлением Правительства города Москвы N 751-ПП от 23.11.2013г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" по состоянию на 01.01.2014г. кадастровая стоимость земельного участка составила 58 704 288 руб. 00 коп.

В обоснование исковых требований истцом представлен отчет ООО "Московская экспертиза независимая" N 465033-Н от 15.04.2014г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:06:0012003:8153, общей площадью 9 600 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, коммунальная зона "Гавриково", ул. Поляны, напротив владения 42 (уч. 2), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014г. составляет 33 159 000 руб. 00 коп.

Нарушение своих прав истец усматривает в том, что завышенная кадастровая стоимость влечет необоснованное увеличение арендных платежей, исчисляемых от кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 25.07.98г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из указанной нормы права следует, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

Между тем, земельный участок, занятый принадлежащими истцу объектами недвижимости не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу ст. 36 ЗК РФ обязан, при наличии волеизъявления собственника недвижимого имущества, продать участок только одному лицу - собственнику недвижимости. Земельный участок обремененный исключительными правами, предоставленными статьей 36 ЗК РФ собственнику расположенной на участке недвижимости, собственник участка (город Москва) не может представить на открытом рынке посредством публичной оферты.

Истец, как собственник недвижимости, также не вправе продать арендованный им участок, поскольку последний ему не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, в отношении спорного участка имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.

Поскольку правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, следовательно, неправомерно установление рыночной стоимости для этого участка,  так как индивидуальной рыночной стоимости данный объект иметь не может, а экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.

Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному истцом Отчету об оценке, истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка.

Между тем, в соответствии с п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, на-ходящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Определенные ценовые ограничения установлены Федеральным законом от N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ".

Таким образом, цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на этом участке недвижимости является нормативно установленной.

Пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения применения норм о цене продажи государственной земли. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Представленный истцом Отчет ООО "Московская экспертиза независимая" N 465033-Н от 15.04.2014г. об оценке не может быть принят судом в качестве доказательства рыночной стоимости по следующим основаниям.

Как указано в ст. 2 Закона "Об оценке" закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Перечень объектов оценки определен статьей 5 Закона.

Согласно ст. 6 Закона Об оценке, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из указанных положений Закона следует, что оценка может быть проведена в отношении "принадлежащих" указанным в статье 6 лицам объектов оценки.

Между тем, истцу принадлежат только права аренды участка, но не сам земельный участок как вещь и объект продажи.

Заключив договор аренды, истец согласился с ценой договора, в том числе с порядком его определения. Установление кадастровой стоимости арендатором, есть не что иное как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора.

Своими требованиями истец оспаривает право собственника земельного участка Правительства Москвы как на определение кадастровой стоимости земельного участка, так и на установление арендной платы, реализацию Правительством общих начал определения арендной платы, а также право ДГИ г. Москвы распоряжаться данным земельным участком.

Истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, что прямо вытекает из требований статьи 10 Закона Об оценке.

Согласно норме последнего абзаца статьи 10 Закона, "в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

Из указанной нормы следует, что право на определение кадастровой стоимости земельного участка принадлежит его собственнику, в настоящем случае осуществляющем полномочия собственника ДГИ г. Москвы.

Истцу право на совершение сделок непосредственно с объектом оценки (земельным участком) законодательством не предоставлено. Истец вправе лишь совершать сделки с правом аренды.

Данное толкование указанной нормы подтверждается судебной практикой, примером которой, в частности, служит постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/12974-10 по делу N А40-151710/09-6-1027.

Следовательно, только для отчетов, составленных в соответствии с нормами Закона Об оценке действует установленное статьей 12 Закона Об оценке правило достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Поскольку истец не является лицом, уполномоченным заказать оценку государственного имущества, в частности, государственного земельного участка, представленный отчет не соответствует требованиям законодательства.

Суд отклоняет ссылки истца на постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 N 913/11, поскольку отсутствуют схожие фактические обстоятельства.

В рассмотренном Президиумом деле спор об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной возник между собственником участка и органом, проводившим кадастровую оценку. В данном случае иск заявлен арендатором. Кроме того, дело касалось результатов кадастровой оценки, проведенной до вступления в силу изменений в Закон Об оценке, внесенных Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ.

Согласно ст. 24.19 Закона Об оценке в редакции Закона N 167-ФЗ для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре разрешается органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Из изложенного следует, что судебная защита прав лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в том случае, когда органы исполнительной власти необоснованно и произвольно отказали этим лицам в пересмотре кадастровой стоимости в том порядке, который установлен ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности для случаев, когда основанием для пересмотра заявляется отчет о рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

При установлении необоснованности и произвольности отказа органов исполнительной власти может идти речь о судебном присуждении с возложением на проигравшую сторону судебных издержек.

Оценка государственного участка может быть заказана арендатором для целей представления собственнику (уполномоченному им органу) для пересмотра кадастровой стоимости, что прямо вытекает из ограничений, установленных ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих государству.

В соответствии с указанной нормой в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

Арендатор не наделен правом своей волей устанавливать и объявлять на рынке стоимость арендуемого им государственного участка, следовательно, за арендатором не может быть признано право предъявления искового требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной отчетом, выполненным по заказу арендатора.

Получение арендатором по его заказу от оценщика сведений о рекомендуемой цене продажи государственного участка не свидетельствует о возникновении у арендатора права определять эту цену на рынке и требовать судебной защиты данного права.

Истцом не представлено доказательств обращения в Комиссию в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, произвольный отказ в пересмотре кадастровой стоимости предметом спора не является.

Довод истца о возможности непосредственного установления  в судебном порядке  рыночной стоимости в качестве кадастровой суд признает необоснованным.

Согласно правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в определении Конституционного Суда РФ от 01.03.11г. N 275-О-О и в определении Конституционного Суда РФ от 01.03.2011г. N 281-О-О, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, повлекла экономически необоснованное увеличение арендной платы, отклоняются судом как документально не подтвержденные.

Арендная плата за государственный участок является нормативно регулируемой ценой. Право установления размера арендной платы в силу ст. 65 ЗК РФ в данном случае принадлежит Правительству Москвы.