МЕТОДИКА РАСЧЕТА ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ СТОИМОСТИ СОВОКУПНЫХ ЗАТРАТ

Предисловие

     1 РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством "Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования" (МАИФ)

     2 ПРЕДСТАВЛЕН НА УТВЕРЖДЕНИЕ Комитетом нормативно-технической документации для объектов промышленного и гражданского назначения Национального объединения проектировщиков

     3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Решением Совета Национального объединения проектировщиков от "04" июня 2014 N 59

     4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

     
1. Общие положения Методики, обозначение целей ее применения и заинтересованных сторон

Настоящие Методические рекомендации разработаны с целью оказания методической помощи членам СРО НОП для участия в открытых конкурсах по определению Исполнителя работ по проектированию многоквартирных жилых домов. Методические рекомендации разработаны в соответствии и с учетом требований федеральных законов N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», стандарта «Зелёное строительство» Здания жилые и общественные - СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011, а также других нормативно-правовых актов Российской Федерации.

Методические рекомендации также учитывают требования следующих международных стандартов: ISO 15686-8:2008* «Здания и встроенное недвижимое имущество. Планирование долговечности. Часть 8. Контрольный срок службы и оценка срока службы»; Стандарт ТС350 Европейского комитета стандартизации, стандарты оценки эффективной нагрузки здания в течение их жизненного цикла; Государственный стандарт от 25 марта 2010 года N. Р ИСО 14040-2010 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Принципы и структура»; ISO 14044:2006 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Требования и руководящие указания»; ISO 14025:2006 «Декларирование экологической безопасности изделий»; «Федеральный стандарт оценки».

________________

* Доступ к международным и зарубежным документам, упомянутым в тексте, можно получить, обратившись в Службу поддержки пользователей. - Примечание изготовителя базы данных.

Использование методики представляет интерес в первую очередь для:

- федеральных органов власти, заинтересованных в расчете цен на строительство энергоэффективных жилых домов;

- региональных и муниципальных органов власти организующих и проводящих конкурсные процедуры по отбору застройщиков участвующих в строительстве жилых домов;

- научно-исследовательских и проектных организаций разрабатывающих генеральные планы населенных пунктов и проекты энергоэффективных жилых домов;

- застройщиков, заинтересованных в строительстве эффективных жилых домов;

- специализированных поставщиков энергоэффективных и экологичных материалов, оборудования и комплектующих изделий применяемых в строительстве энергоэффективных жилых домов;

- управляющих компаний, заинтересованных в долгосрочном управлении энергоэффективными жилыми домами и в уменьшении эксплуатационных расходов за весь жизненный период эксплуатации;

- жителей домов, являющихся конечными пользователями объектом недвижимости и нуждающихся в уменьшении оплаты услуг ЖКХ.

          2. Основные понятия, определения и принципы

Полный перечень понятий и определений приведен в приложении к настоящим методическим рекомендациям (см. Глоссарий). Далее определены наиболее существенные понятия и принципы расчета (оценки) стоимости жизненного цикла здания.

Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) - расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком).

Метод расчета СЖЦЗ применяется для сравнения альтернативных проектов, в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания, но они отличаются соотношением начальных и эксплуатационных затрат. Для обоснования внедрения в таких проектах энергоэффективных технологий и материалов, должно быть выполнено сравнение вариантов на одну и ту же дату оценки, например, первое число месяца, квартала или года.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (жизненного цикла здания).

Минимальная совокупная стоимость владения - это стоимость жилого дома с учетом издержек всех его стадий жизненного цикла. При проектировании необходимо стремиться к минимизации приведенной стоимости владения.

Приведенная стоимость владения - отношение совокупной стоимости владения домом к его плановому периоду эксплуатации.

Цель метода расчета СЖЦЗ заключается в оценке общей стоимости вариантов проектных решений проектируемого жилого дома, для обеспечения выбора наименьшей совокупной стоимости затрат владения за весь период его жизненного цикла.

В целях расчета стоимости жизненного цикла жилого дома настоящей методикой установлен плановый период эксплуатации до начала первого капитального ремонта здания - 30 лет.

Плановый период эксплуатации здания (нормативный срок службы здания) - календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом до первого капитального ремонта, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Поскольку продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова, при определении нормативного срока службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Периодичность капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД) определяется в соответствии с Приложениями 1 и 2 настоящих методических рекомендаций.

За время, соответствующее плановому периоду эксплуатации здания, выполняются мероприятия, заключающиеся в обеспечении безотказной работы его конструкций и оборудования, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного текущего ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Расчетный (прогнозный) период - под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.

Издержки - затраты и расходы за отчетный период (например, за год, квартал или месяц) на приобретение материальных ресурсов или энергоресурсов.

Расходы на эксплуатацию и ремонт товаров, использование результатов работ - периодические затраты за отчетный период (например, за год, квартал или месяц) на осуществление технического обслуживания здания, документально подтвержденные, вошедшие в себестоимость произведенных коммунальных ресурсов или услуг.

Единовременные затраты - однократно осуществляемые капитальные вложения в основные фонды и оборотные средства на строительство новых или реконструкцию существующих зданий.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов материальных, трудовых, финансовых, природных, информационных и др., требуемых для создания или производства объекта гражданских прав. Цена, уплаченная покупателем за объект гражданских прав, становится для него затратами на его приобретение.

Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчете затрат либо воспроизводства, либо затрат замещения.

Затраты воспроизводства - это затраты создания точной копии оцениваемого объекта с использованием аналогичных технологий и материалов без учета износа.

Затраты замещения - затраты в текущих ценах, необходимые для создания объекта сопоставимой полезности с применением технологий и материалов, используемых на рынке в настоящее время.

Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергосбережению и экологичности в методику вводится специальное понятие эффективное здание - это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета СЖЦЗ.

Эффективное здание - строительный объект, запроектированный, сооруженный и эксплуатирующийся с учетом необходимых требований к энергосберегающим, функциональным и экологические характеристикам здания.

Альтернативные варианты проекта здания - два и более проекта одного и того же здания, которые не могут быть реализованы одновременно, а выбор из них означает, что оставшиеся проекты не будут реализованы.

Жизненный цикл здания (ЖЦЗ) - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), модернизация, реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.

Периоды жизненного цикла здания:

I - период проектирования, в том числе:

1.1. период по технико-экономическому обоснованию возведения здания;

1.2. по конструированию и проектированию

II - период конструирования, в том числе:

2.1. по возведению с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ;

2.2. по предэксплуатационному освоению;

III - период эксплуатации здания, позволяющей обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение, в том числе:

3.1. период поддержания конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путем проведения планово-предупредительных и капитальных ремонтов;

3.2. период физического и фунционального* износа (устаревания), требующий проведения модернизации и реконструкции здания. Если данные мероприятия целесообразны, то этот период предшествует началу нового жизненного цикла здания. Обоснование принимаемого решения о начале нового жизненного цикла здания обязательно должно сопровождаться в данном периоде выполнением работ по технико-экономическому обоснованию и разработке технической документации реконструкции (модернизации);

________________

* Текст документа соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.

IV - период окончания жизненного цикла здания, наступающий в случае, если модернизация или реконструкция, восстанавливающие физико-механические и эксплуатационные характеристики зданий до нормального рабочего уровня, нецелесообразны. При этом осуществляется ликвидация (снос) здания. Здесь возможна утилизация и повторное использование материалов, конструкций или оборудования.

3. Ожидаемая экономическая и социальная эффективность

Главная задача расчета СЖЦЗ заключается в оценки совокупной стоимости проектного решения будущего эффективного здания, которая будет обеспечивать низкую стоимость владения за весь период жизненного цикла объекта. Конечным критерием оценки эффективного здания является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к его плановому периоду эксплуатации.

Расчет СЖЦЗ должен быть выполнен в начале процесса проектирования на стадии технико-экономического обоснования возведения здания, пока есть возможность беспрепятственно вносить изменения в проект будущего эффективного дома для обеспечения снижения его совокупной стоимости.

Основной принцип на котором базируется методика заключается в уменьшении совокупной стоимости владения зданием за счет обоснованного увеличения первоначальных затрат на стадии проектирования и строительства на применение энергоэффективных, экологичных технологий и подходов зеленого строительства, в результате чего на стадии эксплуатации здания существенно сокращаются операционные расходы, составляющие в среднем 75% от общих затрат (рис. 1).

Рисунок 1 - Усредненные затраты на протяжении жизненного цикла здания

Поэтому, даже если себестоимость строительства эффективного дома будет на 50% выше стоимости стандартного дома, то совокупная стоимость владения эффективным домом будет в 1,5-2,5 раза ниже стоимости затрат жизненного цикла стандартного дома за счет применения энергоэффективных и экологичных технологий, которые способствую снижению затрат на содержание, обслуживание и потребляемые коммунальные ресурсы, что способствует снижению совокупной стоимости здания, ввиду продолжительности периода эксплуатации здания.

Экономический эффект от эксплуатации эффективных зданий выражается в снижении стоимости коммунальных услуг для жителей этих домов (см. Таб.)

Рисунок 2 - Типовая структура тарифа ЖКХ

Среднее значение экономии ресурсов при эксплуатации эффективных зданий превышает 30%, в том числе:

Таблица 1 - Удельные расходы и субсидии на коммунальные ресурсы на единицу общей площади жилых домов в России в 2012 г.

Таким образом, ожидаемые экономический и социальный эффекты, достигнутые в результате применения Методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, при выборе вариантов строительства эффективных домов вместо стандартных, могут быть оценены 58 млрд. руб. ежегодной экономии бюджетных средств только за счет отсутствия необходимости субсидировать тарифы ЖКХ в энергоэффективных многоквартирных жилых домах.